Le ministre chargé du Logement, Guillaume Kasbarian, doit signer mercredi 20 mars après-midi un « pacte » avec « l’ensemble des acteurs » du logement locatif intermédiaire (LLI) en vue de produire 75000 LLI en trois ans. Le projet d’accord de cinq pages qu’AEF info a pu consulter engage l’Etat, les opérateurs (Action Logement, CDC Habitat, France Assureur, la CDC, l’USH et les fédérations des ESH, des Coop HLM et des OPH, et la Fédération des entreprises immobilière sont invités à le signer) et les « investisseurs et intermédiaires financiers » dans le développement de ce segment de l’offre de logements.
Ce document fait suite à la mobilisation annoncée de moyens supplémentaires pour développer le logement intermédiaire. Quatorze assureurs se sont ainsi engagés le 14 mars à apporter plus de 400M€ de fonds propres, qui s’ajouteront aux 250M€ d’augmentation de capital de la Société du Logement intermédiaire et aux 250M€ que doit allouer la Caisse des Dépôts à un nouveau fonds dédié déjà annoncés. Soit plus de 900M€ pour financer 10 000 nouveaux logements dans le cadre de la politique de « choc d’offres » promue par le gouvernement à destination des « classes moyennes », et alors que le Premier ministre a annoncé l’intégration d’une part du logement intermédiaire dans le décompte SRU.
Dérogation pour les 154 nouvelles communes tendues
Dans le cadre de ce pacte, l’Etat s’engage à apporter aux 154 communes reclassées en zone tendues en octobre dernier une dérogation, « en faisant de la déclaration d’ouverture de chantier le fait générateur de l’avantage fiscal, afin que ce reclassement permette de réaliser des investissements en LLI immédiats sur des projets bénéficiant déjà d’un permis de construire, mais n’ayant pas démarré ».
Une « deuxième vague de reclassement » doit rendre éligibles aux LLI des communes qui représentent environ 1,5 million d’habitants. Une réflexion plus large sur le zonage doit être lancée dans le cadre du projet de loi logement « que le gouvernement présentera au parlement au printemps 2024 » (voir encadré ci-dessous), indique le texte consulté par AEF info.
Parmi les nouveaux territoires éligibles au LLI (pour le neuf et l’ancien), le projet de pacte cite « les sites industriels qui seront définis après la promulgation de la loi pour l’industrie verte », les opérations d’aménagement faisant l’objet d’une GOU ou d’un PPA, les territoires faisant l’objet d’une démarche de revitalisation ou de réhabilitation du parc privé (ORT, OPAH, Orcod), les centres anciens et les communes relevant du dispositif Action cœur de ville.
Le texte rappelle aussi que la LFI 2024 a ouvert le logement intermédiaire à l’acquisition amélioration de passoires thermiques G, F et E, et à de nouveaux publics (étudiants, jeunes actifs, seniors, saisonniers, ménages en mobilité…).
Le gouvernement confirme par ailleurs son engagement à modifier la loi pour que les organismes HLM puissent détenir non plus 10 % mais 20 % de logements intermédiaires, comme prévu dans le « Pacte de confiance » signé lors du Congrès HLM de Nantes, début octobre 2023, entre le précédent ministre du logement Patrice Vergriete, et le secteur HLM.
Il entend aussi étudier avec l’USH et les fédérations qui signeront le texte « les évolutions législatives visant à simplifier les liens entre bailleurs et filiales de logement intermédiaire », pour la gestion, l’apport de logements, les avances en compte courant et pour la participation d’organismes HLM dans les sociétés de logements intermédiaires aux côtés d’investisseurs privés.
Il souhaite en outre ouvrir aux filiales intermédiaires des bailleurs sociaux et aux bailleurs sociaux eux-mêmes, la possibilité de gérer des logements intermédiaires pour le compte de tiers privés « dans le respect du Sieg », c’est-à-dire du service d’intérêt économique général qui englobe les « services de nature économique soumis à des obligations de service public dans le cadre d’une mission particulière d’intérêt général », selon le gouvernement.
30 000 logements intermédiaires par an
Les opérateurs devraient quant à eux s’engager à « doubler » la production de nouveaux LLI entre 2024 et 2025 en passant de « 15000 logements à 30000 » par an. Soit 75000 nouveaux logements en trois ans, qui comprendront une part de logements E, F, G transformés par des opérations d’acquisition-amélioration.
La semaine dernière, le ministère du Logement indiquait à AEF info que la production LLI s’est élevée en 2023 à 29136 logements, soit une hausse de 79,2% par rapport à 2022. Une forte augmentation qui s’explique essentiellement par les rachats en bloc de programmes de logement par CDC Habitat et Action Logement à des promoteurs, conduisant respectivement à produire 12000 et environ 4900 logements intermédiaires supplémentaires.
Le gouvernement sera particulièrement attentif à la production de logements intermédiaires en lien avec la réindustrialisation, la transformation de bureaux en logements, la production d’unités dans les périmètres des ORT et des Opah. En outre, 5000 de ces logements devront être produits dans des QPV (conventionnés Anru ou non) pour « renforcer les efforts de mixité de l’offre déjà mis en place, notamment par l’Association foncière logement du groupe Action Logement ».
Le gouvernement se veut aussi exigeant sur la qualité du logement sur le plan environnemental et la production d’opération réversibles ou modulables, souhaitant que les T1 et les T2 soient bien équipés car ils connaissent un taux de rotation plus fort.
« Inciter à la mobilité »
Ces logements intermédiaires visent quatre types de publics, rappelle le projet de pacte. D’abord les personnels de « services publics et de services privés essentiels », tels que « les fonctionnaires, les soignants et plus largement les travailleurs qui net pas tous éligibles au logement social ». Des partenariats devront être noués avec des préfectures, agences, hôpitaux, entreprises de nettoyage et restauration, commerces ou industries qui en font la demande pour faciliter l’accès de ces publics à un logement proche de leur lieu de travail.
Second public visé : les locataires HLM. « Pour la fluidité du parc social et la cohérence du parcours résidentiel », le gouvernement veut encourager des expérimentations pour « inciter à la mobilité les ménages dont les ressources le permettent », notamment « via la prise de contact personnalisé avec les locataires » qui pourraient se voir proposer un logement intermédiaire.
Les jeunes et les étudiants pourraient voir leur logement facilité par la production de petits logements ou « le cas échéant au travers de dispositif de colocation » ou de location meublée dans des logements familiaux.
Enfin, la vente des logements intermédiaires à prix maîtrisés devra « faciliter l’accession à la propriété, alors que les premiers logements locatifs intermédiaires commenceront à être vendus en 2024-2025 ».
À travers ce pacte, les opérateurs de LLI s’engageront aussi à poursuivre le dialogue avec les acteurs de la production immobilière. « À court terme » par le rachat en bloc d’opérations en difficulté, auquel CDC Habitat et Action Logement ont largement contribué en 2023. Et « par le développement d’opération en co-développement avec des promoteurs », notamment en Vefa inversée suggère le projet de texte.
« Investissement en fonds propres »
Pour faciliter le développement du logement intermédiaire, l’Etat promet aussi des moyens. D’abord, l’enveloppe de prêts PLI sur Fonds d’épargne passe à 5Mds€, comme l’avait annoncé la Banque des territoires lors du Congrès HLM en octobre dernier. Ensuite, l’accès aux financements de la Banque européenne d’investissement (BEI) sera facilité, une réflexion sera menée sur les garanties d’emprunt, et les sociétés de vente HLM pourront procéder à l’acquisition de logements intermédiaires, selon le projet de texte.
La Société du Logement intermédiaire pourra « mobiliser le reliquat de 110M€ de fonds propres supplémentaires (sur les 750M€ actuels) avec un effet levier maximisé (56%) » et allouer les 250M€ de capitaux supplémentaires mentionnés dans l’accord du 14 mars, ce qui porte « l’engagement total de l’Etat dans le logement intermédiaire à 1Md€ de fonds propres ».
L’Etat invite aussi d’autres investisseurs à s’engager à développer ce segment de logement dans les zones tendues, analyser les opportunités d’investisseurs, directs ou via des fonds montés par In’li ou encore CDC Habitat. « Dans la conjoncture actuelle de crise immobilière, les investisseurs, dont l’Etat et la CDC conviennent de soutenir de manière plus particulière le logement intermédiaire en participant à un vaste programme d’investissement en fonds propres », dit encore le projet de texte. Programme qui pourrait inclure « à la fois des fonds de logements intermédiaires des investissements directs » pour « soutenir dans la durée le secteur ».
