Objectif atteint. CDC Habitat déclare au « Moniteur », le 25 janvier, avoir bouclé son plan de soutien aux promoteurs immobiliers à 3,5Mds€ annoncé en mai dernier. Comme prévu, la filiale de la Caisse des dépôts a acheté l’an passé 17 000 logements aux opérateurs privés secoués par la crise de la demande.
Dans le détail : elle a acquis en Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) 12 000 logements locatifs intermédiaires (LLI) et 5000 logements locatifs sociaux (LLS).
Effacement de la marge du promoteur
Pourquoi le deuxième bailleur social de France a-t-il acheté si peu de LLS ? Les promoteurs pensaient vendre ces logements à des particuliers. Or, le passage de logements libres à logements sociaux suppose une trop forte décote, synonyme de vente à perte.
Soucieux de ne pas fragiliser ses partenaires promoteurs, CDC Habitat a donc acheté massivement du LLI, vendu environ 20% plus cher qu’un LLS mais environ 20% de moins qu’un logement libre. Ces pourcentages varient fortement selon les communes, le zonage, la tension locative... Ce compromis se traduit par un effacement de la marge du promoteur et d’une partie de ses honoraires qui servent à verser les salaires, selon les observateurs et les professionnels.
La livraison des logements acquis par CDC Habitat est attendue en 2024 et 2025. La filiale de la Caisse des Dépôts souhaite que 25% de ces 17 000 logements en cours de chantier ou à lancer prochainement atteignent le seuil 2025 de la RE 2020. Crise énergétique oblige, le bailleur social, par ailleurs engagé dans la décarbonation de son parc existant de 545 000 logements, veut également limiter le recours au gaz dans ses nouveaux logements.
Les loyers élevés du logement intermédiaire
Ce plan massif d’achats en bloc s’ajoute à l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) d’Action Logement. Sur les près de 29 000 logements réservés par le premier bailleur social du pays entre juillet et décembre 2023, 53% sont des LLI.
Le développement du LLI dans les patrimoines respectifs d’Action Logement et CDC Habitat illustre la volonté du gouvernement. Les bailleurs sociaux pourront détenir non plus 10% mais 20% de LLI, s’était engagé l’ex-ministre du Logement Patrice Vergriete au Congrès HLM en octobre 2023. Le monde HLM est suspendu à la nomination du nouveau ministre du Logement pour en savoir plus sur cette annonce qui ne s’est toujours pas concrétisée.
L’idée est que les bailleurs sociaux puissent augmenter leurs fonds propres afin de financer à la fois la traque aux passoires thermiques et la production de nouveaux logements. En effet, les loyers des LLI dédiés en théorie aux classes moyennes sont plus élevés que ceux des LLS dévolus aux ménages modestes.
L’Ile-de-France en force
En 2022, plus de 27 000 logements avaient été cédés à des investisseurs institutionnels ou des bailleurs sociaux, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En 2021, il y en avait eu 37 355 ; et en 2020, 40 495. La FPI ne donne pas les pourcentages correspondant aux organismes HLM et aux « zinzins ».
Autrement dit, avec 47 000 commandes en l’espace d’un seul semestre, Action Logement et CDC Habitat ont réservé plus de logements neufs que les investisseurs institutionnels et organismes HLM réunis en 2022, 2021 ou 2020.
Les logements achetés par les deux mastodontes du secteur HLM sont principalement situés en Ile-de-France.
