C’est le créancier historique des bailleurs sociaux qui le dit. Les organismes HLM manquent d’argent pour relever le double défi de production et de rénovation énergétique.
Dans une étude prospective publiée le 11 septembre, la Banque des Territoires, filiale de la Caisse des dépôts, dont l’une des missions de soutenir les investissements dans le logement social, écrit : « La situation financière des bailleurs sociaux ne permet pas d’assurer à la fois un niveau soutenu de production neuve de logements (79 000 logements par an en moyenne sur la période 2031-2063) et d’atteindre dans le même temps la neutralité carbone de l’ensemble du parc social à l’horizon 2050, l’objectif n’étant atteint qu’à 60 % en 2050 et à 80 % à horizon 2060, en dépit d’investissements conséquents en termes de réhabilitations thermiques et carbones. »
Ce n’est pourtant pas ce qu’affirme l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols). L’établissement public pointe régulièrement le manque d’efficience de certains organismes. A l’heure de la rigueur budgétaire, il soutient également l’idée de la mutualisation des moyens humains entre acteurs, notamment pour rénover le parc HLM qui constituerait plus un problème technique que financier.
Autofinancement dégradé
Basée sur les données du secteur à fin 2023, une année marquée par la rapide hausse des taux, en particulier celui du Livret A qui finance la construction et la rénovation HLM, l’étude de la Banque des territoires se penche également sur les capacités des bailleurs à engager des fonds propres. Un des grands débats sans fin entre les derniers gouvernements et les intéressés, qui militent toujours pour la suppression de la Réduction de loyer de solidarité (RLS), qui grèvera leurs recettes de 1,1Md€ cette année.
« En 2023, pour 100€ de loyers nets 13 perçus par un bailleur social, en moyenne, 54,9€ sont destinés à couvrir les charges d’exploitation et 43,8€ le paiement des annuités financières. L’excédent des recettes sur les dépenses est de 1,5€. En ajoutant à cela les produits exceptionnels issus principalement de la cession de son patrimoine et les marges provenant des autres activités, la marge globale de l’opérateur atteint 12,4€ en moyenne. Cela lui sert à financer en partie ses investissements futurs », calcule la Banque des territoires.
Qui ajoute que les bailleurs ont connu cette année-là « une nette dégradation des ratios d’autofinancement dans un contexte d’alourdissement des annuités financières et de poursuite de l’érosion des produits issus des cessions ».
L’institution s’est intéressée aux 468 bailleurs du pays détenant 5,6 millions de logements.
