Un décret du 24 décembre 2020, publié le 27 décembre au « Journal officiel », complète les dispositions prises par l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations (en cours de ratification au Parlement). L’ensemble, pris sur le fondement de la loi Elan (art. 198), s’appliquera à compter du 1er janvier 2021, et uniquement aux arrêtés notifiés à compter de cette date.
Police unique
L’objectif est de simplifier et uniformiser la lutte contre l’habitat insalubre, avec la création d’une police unique venant remplacer la dizaine de polices existantes, relevant de plusieurs codes (construction et habitation, santé publique…). Pour mémoire, l’ordonnance détaille les modalités d’intervention de cette nouvelle police administrative, détermine les pouvoirs des autorités compétentes (le maire, le président d’intercommunalité, le préfet), les procédures à suivre pour émettre un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, imposer la réalisation de travaux ou infliger des pénalités financières. Le texte prévoit aussi une procédure d’urgence, pouvant aller jusqu’à la démolition complète de l’immeuble. Et il facilite le transfert des pouvoirs du maire à l’EPCI.
Ce volet législatif est donc à présent assorti d’un volet réglementaire, le décret venant « apporter les précisions nécessaires à la mise en œuvre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations notamment en matière de procédure contradictoire ou d'exécution des arrêtés pris au titre de cette police », comme l’indique sa notice de présentation.
Procédure contradictoire
Concernant la procédure contradictoire devant précéder l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le décret indique que l’autorité compétente informe les personnes concernées des motifs de son action ; et leur transmet le rapport sur la situation d’insalubrité et autres éléments pertinents (art. R. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation). Elle leur fixe un délai pour présenter leurs observations, qui ne peut être inférieur à un mois (ou quinze jours s’agissant de caves, sous-sols, combles… et autres locaux par nature impropres à l'habitation et pourtant dédiés à cet usage).
Le décret mentionne également les cas (monument historique, site patrimonial remarquable, etc.) dans lesquels l’avis de l’ABF doit être sollicité avant d’ordonner la réparation ou la démolition d’un immeuble (art. R. 511-3 CCH). L’ABF dispose de quinze jours pour rendre son avis (lequel est, à défaut, considéré comme tacitement émis).
Enfin, aux termes du nouvel art. R. 511-6 CCH, « le délai d'exécution des mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, sauf dans le cadre de la procédure d'urgence prévue à l'article L. 511-19 ».
Les notifications obligatoires sont listées à l’article R. 511-7 : les arrêtés doivent être communiqués au maire, au président de l’EPCI, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement du département lorsque le bâtiment est à usage d'habitation (ainsi qu’au procureur de la République pour les seuls arrêtés de traitement de l'insalubrité).
Equipements communs
Le texte liste par ailleurs les équipements communs d’un immeuble dont le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien peuvent être dénoncés par un tel arrêté : installations de ventilation et de désenfumage des circulations communes, VMC, éclairage, installations de production et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, de chauffage collectif, installations, canalisations et réseaux divers d'alimentation en énergie et d'évacuation, systèmes de sécurité contre l'incendie, installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés, ascenseurs… (art. R 511-1 CCH).
Copropriété
Des règles spécifiques sont édictées lorsque la procédure contradictoire concerne des immeubles en copropriété. Notamment, le délai dont dispose le syndic représentant le syndicat des copropriétaires pour présenter des observations ne peut être inférieur à deux mois (au lieu d’un, dans le cas général exposé ci-dessus) lorsque l’autorité compétente envisage de prendre un arrêté concernant les seules parties communes (art. R. 511-10 CCH).
Le décret détaille aussi de quelle façon l’autorité compétente peut se substituer aux copropriétaires défaillants dans l’exécution de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (art. R. 511-11 et -12 CCH).
Toilettage des codes
Par ailleurs, précise la notice du décret, ce texte « opère un toilettage de dispositions règlementaires devenues caduques du fait de l'harmonisation des procédures de police administrative spéciale utilisées en matière de lutte contre l'habitat indigne ». Sont ainsi retouchés les codes de la construction et de l’habitation, de la santé publique, de justice administrative, ainsi que le Code général des collectivités territoriales.
