Dispositifs fiscaux, taux bas voire négatifs… Les acteurs immobiliers ont vécu « sous-perfusion » jusqu’à la fin de l’époque de l’argent gratuit, actée par la Banque centrale européenne en 2022 afin de lutter contre l’inflation, reconnaît Georges Rocchietta, président du promoteur et gestionnaire d’actifs Atland, lors d’un débat prospectif sur les conditions du rebond, au Salon de l’immobilier d’entreprise (Simi) à Paris le 11 décembre.
Les professionnels interrogés par Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’Epargne immobilière et foncière (IEIF), sont unanimes : un retour vers l’ancien monde est impossible en raison du manque d’argent public et privé, conjugué aux crises conjoncturelles sous-jacentes comme la natalité décroissante qui suppose de construire des maisons médicalisées mais moins de logements, commerces et bureaux, et au défi de la décarbonation. En effet, la réhabilitation coûte plus cher que le neuf et offre des marges comprises « entre -2% et 2% », et non pas à deux chiffres comme à la belle époque du « greenfields », estime Stéphan de Faÿ, directeur général de Grand Paris Aménagement.
Actuellement, « chacun marge sur son voisin »
L’une des clés réside dans la productivité du secteur, en baisse depuis des décennies. « Elle n’augmentera pas avec la baisse des taux, avertit l’aménageur. L’immobilier pâtit des nombreuses interfaces entre acteurs segmentés : architecte, bureau d’études, aménageur, promoteur, investisseur, collectivité… Le système est sous-optimal quand chacun marge sur son voisin. Un alignement des intérêts de tous nous permettra de sortir collectivement renforcés de la crise qui est la nôtre. »
« La productivité de notre métier n’est pas très bonne, concède Georges Rocchietta. Nous avons perdu en expertise, le goût du terrain. Nous ne pouvons plus nous contenter du tableau Excel qui donne une valeur. Nous ne savons plus à quoi ressemblent les immeubles que nous achetons. » Silence dans la salle des événements du Palais des Congrès, pleine à craquer.
Promoteur-foncière
« Le promoteur doit remettre ses bottes de chantier, et le gestionnaire, reprendre le TGV à 5h du matin pour aller voir son locataire, illustre-t-il. En clair, il faut travailler plus pour gagner moins. Pendant trois ans. » Car pour lui, le rebond interviendra après que les mairies, qui délivrent les permis, auront digéré les élections municipales de 2026 et mis en route leurs politiques.
Pour tenir financièrement, le modèle économique d’Icade peut faire la différence. « Notre foncière amène des fonds propres au promoteur qui, lui, est en relation avec les collectivités, témoigne Audrey Camus, directrice générale de la foncière tertiaire de la filiale de la Caisse des dépôts. Cela nous permet de consolider la marge de l’un et de l’autre. A nous de développer des synergies entre nos deux métiers pour gagner en productivité. »
