La baisse des autorisations, des mises en ventes et in fine des réservations illustre la tempête qui secoue le logement neuf depuis deux ans. Outre la mesure du stock des logements livrés mais invendus des promoteurs, son ampleur peut aussi s’évaluer avec les données des lancements des travaux, que la société de conseil Adéquation fournit en exclusivité au « Moniteur ».
Premier indicateur clé : la durée moyenne entre la date de l’autorisation et celle du démarrage du chantier d’une opération (de plus de 5 logements par un bailleur social ou un promoteur immobilier). Celle-ci est passée de 14 mois en 2022, au début de la crise de la demande, à 18 mois cette année. Signal inquiétant : en 2023, il fallait compter un mois de moins.
Deuxième chiffre frappant : la part des opérations (toujours de plus de 5 logements) dont la mise en chantier a eu lieu la même année que l’autorisation ne cesse de se réduire. Selon les estimations d’Adéquation, celle-ci s’élève à 8% en moyenne depuis janvier dernier, contre 15% en 2023, 25% en 2022 ou encore 21% en 2021.
La surenchère foncière freine la reprise
Selon Adéquation, l’année en cours devrait afficher autour de 52 000 réservations au détail, contre 58 000 en 2023. « L’exercice 2025 laisse à penser que les volumes pourraient légèrement progresser, mais dans des proportions modestes, sans doute loin des 92 000 réservations de 2022, explique Olivier Conus, directeur des partenariats. Notamment compte tenu de la difficulté de développer, dans des volumes importants, une offre adaptée en prix, car contrainte par des charges foncières qui ont peu baissé et des prix de construction qui restent élevées. »
Adéquation ne s’aventure dans des prévisions de ventes en bloc. Action Logement et CDC Habitat ayant conclu 51 400 commandes sur les 47 000 annoncées mi-2023, celles-ci ne devraient pas progresser, selon les professionnels qui misent sur un retour des particuliers. Au troisième trimestre, la Fédération des promoteurs immobiliers en recensait 6000, en baisse de 13% sur un an.
La durée moyenne entre l’autorisation et la mise en chantier va-t-elle reculer en 2025 ? « Il n’y a à ce jour aucune tendance perceptible qui pourrait conduire à réduire, de manière significative, le délai moyen entre autorisation et mises en chantier, les délais de pré-commercialisation étant toujours élevés », répond Olivier Conus. Pour ces mêmes raisons, il est « peu probable » que l’indicateur de la part des opérations dont la mise en chantier a lieu la même année enregistre « une évolution franche et favorable en 2025 », ajoute-t-il.
Nexity, Altarea et d’autres promoteurs croient pourtant à un léger rebond du logement neuf. « Il est probable que l’année 2025 soit, en termes de réservations, légèrement meilleure que 2024, qui restera le pire exercice depuis 1991, rappelle-t-il. Mais les volumes resteront sans doute extrêmement bas, au regard des éléments connus à ce jour. Le redéploiement des acteurs majeurs sur des projets dits refondus ou nouveaux, pour être davantage adaptés au budget des ménages, devrait partiellement contribuer à ce rebond. L’évolution des taux sera par ailleurs l’autre point déterminant. » Pour un emprunt à 25 ans, le taux moyen actuel s’élève à 3,6%, contre 4% en mai, selon le courtier Empruntis.
