Qui dit introduction en bourse dit devoir de transparence. Les résultats annuels du promoteur immobilier coté Capelli, clôturés le 31 mars 2024 et publiés seulement le 25 octobre (avec trois mois de retard), illustrent les nombreuses difficultés rencontrées par les professionnels, en majorité non soumis à cette obligation de communiquer et peu enclins à commenter les conséquences de la crise de la demande qui les bouscule depuis deux ans.
Positionné dans le logement libre, intermédiaire, social et géré en Ile-de-France, sur la Côte d’Azur, dans la métropole lyonnaise ou encore au Luxembourg, un marché étranger qui n’échappe pas à cette tempête, Capelli reconnaît son erreur d’avoir participé à la surenchère foncière à l’époque des taux bas.
En témoigne sa charge financière de 30,7M€, sur l’exercice clos en mars dernier, « liée aux très forts investissements réalisés en n-2 pour l’achat de foncier sur notamment deux opérations d’envergure (Howald au Luxembourg et Paris 15e) », en référence à son programme phare La Scène des Loges, estimé à 130M€ de chiffre d’affaires (CA), explique Capelli.
Le pari de la vente en bloc
Mécaniquement, le foncier acquis dans de telles conditions renchérit le prix de sortie des logements, qui deviennent de facto inabordables pour une très grande majorité des ménages. D’où cette stratégie, pour les promoteurs dont Capelli, de déstocker via la vente en bloc aux bailleurs sociaux afin de générer du cash et éviter de se retrouver avec des lots achevés mais invendus, comme actuellement à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) ou Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne). Chez Capelli, ce virage stratégique se traduit par la mise à l’écart, dans son pipeline, des programmes destinés à la vente au détail.
D’autres indicateurs mis en avant par le groupe créé en 1976 illustrent la violence de la crise actuelle. D’un point de vue financier, citons le CA 2023-2024 en forte baisse à 67M€, contre 202M€ lors de l’exercice précédent ; la marge brute qui a été divisée par trois, passant de 21,9% à 6,4% ; ou encore les capitaux propres, qui s’élevaient à 26M€ à fin mars 2024, contre 86M€ un an plus tôt. Sans oublier les 52M€ de pertes.
Au rayon RH, Capelli précise que ses effectifs, qui comprennent des développeurs fonciers et des vendeurs notamment, sont passés « de 180 à fin 2022 à 97 aujourd’hui ».
« Abaissement significatif des frais de structure »
Comme d’autres promoteurs contraints de rogner voire effacer leurs marges afin d’écouler les logements qui peinent à trouver preneurs, le rebond chez Capelli passe par « le réaménagement de sa dette obligataire et bancaire avec une conclusion favorable attendue pour la fin de l’année 2024 » et « le redressement de sa rentabilité au travers d’une bonne maîtrise des marges et des premiers effets de l’abaissement significatif des frais de structure », résume le groupe.
Comme d’autres opérateurs du logement neuf, celui-ci mise enfin sur le marché prometteur de la réhab’, « domaine dans lequel il possède une forte expérience ». Contrairement à Altarea ou Icade, Capelli ne communique ni le volume ni la valeur de ses ventes.
