« Plus de 30 M€ de chiffre d’affaires en 2022, une croissance annuelle de 10% depuis cinq ans et un pipeline de projets sur trois ans. » C’est ainsi que Christophe Broncard présente la foncière Dentressangle Immobilier Logistique (de la holding familiale Dentressangle, actionnaire du promoteur Ogic et d’autres entreprises, de santé notamment) qu’il dirige.
L’équipe de six salariés, basés à Paris et Lyon, exploite 25 sites logistiques et industriels français et trois autres en Europe. Et compte créer et commercialiser plus de 200000m², entre 2023 et 2025.
Densification limitée par les élus
Le plus important de ces six chantiers (tous français) concerne un ancien site Renault, dans le parc d’activités des Bellevues à Eragny et Saint-Ouen-l’Aumône (Val d’Oise). « Un site exceptionnel de par sa superficie de 27 hectares, connectés à la Francilienne A184 et à l’autoroute A15 », relève le directeur général de Dentressangle Immobilier Logistique. Les travaux de démolition viennent de démarrer. Le chantier de reconstruction de bâtiments en majorité logistiques pourrait commencer fin 2023, pour une livraison d’un premier immeuble en 2025.
Probablement lancé en blanc, celui-ci sera adapté aux besoins d’un ou de plusieurs logisticiens. En outre, deux bâtiments sont à construire pour des locataires issus de l’industrie et de la distribution via un bail en l’état de futur achèvement (Befa). Le premier serait partagé entre des PME s’étalant sur 3000 à 4000m². Le second de 15 000 à 20 000m² serait mono-locataire.
« La densification sera assez faible par rapport à l’existant, confie-t-il. Nous comptons passer d’une SDP de 110 000 m² à entre 120 000m² et 125 000m². Ma proposition d’entrepôt à étages, en ligne avec le souhait de verticalité de l’Etat, n’a pas été approuvée par les élus locaux, par crainte d’une hausse des flux associés de véhicules. »
L’investissement total – foncier inclus – s’élève à plus de 180M€. Mi-2021, en pleine crise des matériaux, Dentressangle tablait sur 150M€… Reste à lire les conclusions de l’enquête publique qui doit s’ouvrir en mars et à trouver un contractant général.
A ce projet phare s’ajoutent les 24 000m² du Nor’Isère Park, à créer au sein du Parc Technologique des Portes de l’Isère, entre les communes de Vaulx-Milieu et Villefontaine. La construction en corps d’état séparés d’un premier bâtiment multi-locataires doit se terminer fin 2023. Les clients visés sont des PME industrielles en quête de 1000 à 3000m². L’investissement monte à 20M€.
Citons également la construction d’un entrepôt de 13 000m² dans la ZAC Mitra à Saint-Gilles et Garons près de Nîmes (Gard). Le bâtiment à 12M€ foncier inclus est pré-commercialisé auprès d’un transporteur européen. La livraison est prévue en fin d’année.
Vers « un appauvrissement du tissu économique »
Le point commun de ces chantiers ? « Ils se situent tous sur des fonciers déjà artificialisés », note Christophe Broncard.
Comme ses confrères de l’immobilier logistique, marché caractérisé par un manque d’offre, le dirigeant digère mal l’impératif de sobriété foncière. « Nous comprenons l’objet et le dessein du ZAN mais cela provoque un gel général en matière de production de fonciers, observe-t-il. Les quelques projets de création d’espaces économiques, en cours ou à venir, ont été décidés il y a dix ans. Cela se traduit par une pression sur les loyers et donc sur les finances des entreprises. Il faut craindre à terme un appauvrissement du tissu économique du pays, le moins dense d’Europe occidentale. »
La foncière se dit également freinée par « le millefeuille administratif », dixit son dirigeant. « Pour créer une usine, il faut au moins 18 mois entre le dépôt du permis de construire et la mise en exploitation s’il n’y a pas d’opposition, contre 6 mois en Allemagne, compare-t-il. C’est ça la réindustrialisation ? »
Point positif : la remontée des taux refroidit certains de ses concurrents investisseurs, habitués à recourir massivement à l’emprunt. « Même si les conditions d’endettement sont plus chères, mon modèle de développement financier reste le même car j’ai suffisamment de fonds propres, explique Christophe Broncard. Ceux-ci représentent 40% du montant total de chaque transaction. Les 60% restants, c’est de la dette. »
