Les difficultés des promoteurs sautent aux yeux. Outre la chute de 50% du volume de réservations de logements depuis le troisième trimestre 2022, marqué par une rapide hausse des taux qui a découragé ou désolvabilisé leurs potentiels clients, un autre indicateur permet de comprendre leur détresse : le backlog. Pour un opérateur résidentiel, ce carnet de commandes sécurisé comprend les réservations non actées chez le notaire et la partie du chiffre d’affaires (CA) restant à dégager sur les actes notariés déjà signés.
A fin juin 2022, avant que les accédants et les investisseurs particuliers ou institutionnels ne se détournent du logement neuf, le numéro un français Nexity déclarait un backlog de 6,5Mds€. Son dauphin Altarea : 3,7Mds€. Nexity a vu son carnet de commandes passer de 5Md€ à fin 2023 à 4,4Mds€ à fin 2024. Sur la même période, Altarea a déclaré 2,6Mds€ puis 2,4Mds€.
Nexity est également à la peine sur le tertiaire, qui comprend le bureau, boudé par les investisseurs depuis le Covid, mais aussi l’industrie, l’immobilier de santé, les équipements publics ou encore le marché de niche des datas centers, promis à un bel avenir. Son backlog non résidentiel était proche de zéro (38M€) en décembre dernier. Celui-ci s’élevait à 349M€ un an plus tôt. Sur la même période, Altarea a vu son backlog tertiaire passer de 282M€ à 214M€.
En 2020, Nexity avait atteint un niveau historique de près de 1,5Md€ de prises de commandes en immobilier d’entreprise, tandis qu’Altarea reportait les livraisons de trois immeubles de bureaux, dont Bridge, le siège d’Orange à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), en raison de l’arrêt des chantiers sur fond de crise sanitaire. Aujourd’hui, l’activité tertiaire du deuxième promoteur français rime plutôt avec logistique. En témoignent les 390M€ de cessions signées dans ce segment de marché, qui ont dopé son CA 2024 non résidentiel, de 503M€ au total.
Des promoteurs résistent dans le logement
Derrière les deux leaders, d’autres acteurs nationaux qui communiquent sur cet indicateur spécifique au secteur sont en repli. Bouygues Immobilier, troisième promoteur de France, déclarait 900M€ pour le logement et le tertiaire au 31 décembre dernier. En 2020, son backlog global dépassait les 2Mds€... Chez BNP Paribas Real Estate, le carnet de commandes résidentiel a reculé en un an de 25%, à 202M€. Même dans le tertiaire, sa spécialité, le promoteur a vu son backlog fondre de 43%, à 91M€.
Certains poids lourds du marché se distinguent toutefois sur le front résidentiel. Kaufman & Broad affiche par exemple une stabilité. Au 28 février 2025, le groupe coté communiquait 26 mois d’activité pour 1,984Md€, contre 25,8 mois et 1,993Md€ un an plus tôt. En revanche, son backlog tertiaire, alimenté notamment par l’immobilier logistique, baissait de 25%, à 473M€. Citons également Icade. Au 31 décembre dernier, le carnet de commandes résidentiel de la filiale de la Caisse des dépôts s’élevait à 1,6Md€, comme un an plus tôt. En revanche, sur la même période, son backlog tertiaire a été divisé par deux et demi, à 100M€.
A contre-courant, Bassac déclarait, au 31 décembre dernier, un carnet de commandes de 1,6Md€, en hausse de 4% sur un an, « du fait de l’augmentation des réservations en 2024 » via ses filiales Les Nouveaux Constructeurs et Marignan. Deux entités dédiées au résidentiel qui ont par ailleurs créé une trentaine de postes l’an dernier, pendant que leurs concurrents réduisaient leur masse salariale, pour la deuxième année consécutive.
