La hausse du taux d’intérêt du Livret A de 0,5% en janvier 2022 à 3% aujourd’hui représente près de 40M€ d’intérêts bancaires en plus pour ICF Habitat, qui engage au minimum 10% de fonds propres à chaque opération de réhabilitation ou de construction neuve.
« Les intérêts se sont élevés à 26M€ en 2022. À date, ils devraient représenter plus de 65M€ en 2023, soit une hausse de plus de 150% », confie au « Moniteur » Romain Dubois, directeur général de la filiale HLM de SNCF Immobilier, dont un tiers des 100 000 logements (à 85% sociaux) sont loués à des cheminots actifs ou retraités.
Colas et GTM Bâtiment éliminent les passoires franciliennes
De quoi freiner la production de ce bailleur national, alors que la France compte désormais 2,3 millions de personnes en attente d’un logement social ? « En 2023, nous sommes sur une prévision de livraison de l’ordre de 1 200 logements, contre 1 400 hors acquisitions en 2022 », anticipe-t-il. ICF Habitat table en outre sur 1 700 mises en chantier, contre 782 en 2022.
Comme tout bailleur social, ICF Habitat doit intensifier sa chasse aux passoires thermiques. Comme prévu par la loi Climat & Résilience de 2021, les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de janvier 2025. La même interdiction visera les F en 2028 et les E en 2034.
Les F et G représentent entre 2% et 3% du parc d’ICF Habitat. Les E, entre 15% et 20%. Le bailleur ne peut pas être plus précis « compte tenu de la campagne de nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours », souligne son dirigeant.
Près de Rouen, une réhabilitation à 17M€
ICF Habitat prévoit de réhabiliter 1 600 logements cette année puis 1 700 en 2024. En Ile-de-France, son effort - via sa branche francilienne La Sablière - se concentre actuellement sur 1 160 logements collectifs et pavillons individuels étiquetés G, F ou E.
Répartis sur 29 sites, ceux-ci font l’objet d’une réhabilitation thermique en conception-réalisation menée par Colas (Bouygues) ou en marché global de performance énergétique avec GTM Bâtiment (Vinci). Les deux groupements devraient boucler les travaux d’ici fin 2024, contre mai 2024 prévu initialement.
En régions, la barre Le Flandre à Sotteville-lès-Rouen (Seine-Maritime) fait partie des principaux chantiers en cours d’ICF Habitat. Les travaux portent sur la performance énergétique et le confort de 299 logements étiquetés D (du DPE antérieur à 2021) et chauffés au gaz. Coût : 17M€ TTC. Le chantier doit être achevé en janvier 2026.
ICF Habitat est également mobilisé à Fleury-les-Aubrais (Loiret). L’opération à 12M€ TTC vise la création d’espaces verts, dont les bénéfices ont été chiffrés par SNCF Immobilier, et la réhabilitation de 264 logements. La réception des travaux liés aux bâtiments est prévue en décembre 2023, soit quelques mois de retard à cause de « l’entreprise (qui) ne met pas les moyens humains pour tenir le délai », regrette-t-il. La plantation de végétaux est annoncée en 2024, une fois le projet d’aménagement validé par la collectivité.
Entreprise générale ou macro-lots
La réhabilitation d’un logement pour gagner au moins trois étiquettes coûte en moyenne 80 000€, « mais les coûts peuvent aller jusqu’à 90 000€ voire au-delà, notamment dans le cadre d’une réhabilitation individuelle qui vise une étiquette B », relève-t-il.
90% des opérations d’ICF Habitat sont menées en entreprise générale ou macro-lots, par exemple gros œuvre et voirie et réseau divers (VRD) d’un côté et lots techniques de l’autre.
