Et une nouvelle estimation, une. Après les 395 000 logements neufs dont aurait besoin par an la France selon l’Institut Thomas More ou encore les 518 000 nouveaux logements d’après l’Union sociale pour l’habitat (USH), l’Union nationale des aménageurs (Unam) et l’Ecole supérieure des professions de l’immobilier (Espi) relancent le débat, sur fond de crise immobilière.
Selon leur étude présentée le 21 mai, le pays a besoin de près de 400 000 nouveaux logements par an d’ici à 2030, dont environ 100 000 logements vacants remis sur le marché, essentiellement en raison du desserrement des ménages lié aux divorces ou au vieillissement.
Réduction de la taille des ménages
La réduction de la taille des ménages fait que « le parc immobilier est mobilisé par des personnes seules » et le phénomène est « sous-estimé » par les pouvoirs publics, soulignent les auteurs de l’étude. « La baisse démographique n’induit pas la baisse de la demande, au contraire, le phénomène de desserrement pèse trois fois plus sur les besoins que le phénomène de démographie », confirme Paul Meyer, délégué général de l’Unam.
« Certaines administrations disent aux politiques : inutile d’investir dans le logement, il n’y en aura plus besoin demain. C’est faux. Et c’est ce qu’on veut démontrer », ajoute-t-il.
La demande potentielle, autrefois principalement induite par la croissance démographique, résulte désormais principalement de la réduction de la taille des ménages (38% du total). En Ile-de-France, ce phénomène représente 29% du besoin global.
A Paris, le desserrement est nourri par la présence de nombreux ménages unipersonnels composés de jeunes étudiants et jeunes actifs ou de ménages séparés. Mais à Fontainebleau (Seine-et-Marne) ou Rambouillet (Yvelines), ce phénomène est d’abord causé par le vieillissement de leur population.
« Les projets que nous réalisons aujourd’hui doivent intégrer le vieillissement, c’est fondamental. On en entend peu parler dans les documents de planification de l’urbanisme », souligne Arnaud Pautigny, président de l’Unam Ile-de-France. L’effet est moins marqué dans le reste de la banlieue parisienne, en particulier dans l’est et le nord, où résident les familles avec enfants.
Même analyse chez les promoteurs
Cette étude des aménageurs et des chercheurs de l’Espi propose la même grille de lecture que celle de la Fédération des promoteurs immobiliers. En mars 2023, la FPI insistait également sur le phénomène de décohabitation, qui pèserait 42% du besoin total, estimé exactement à 449 298 logements neufs par an.
Ni Patrice Vergriete, éphémère ministre délégué au Logement entre juin 2023 et janvier 2024, ni son successeur Guillaume Kasbarian ne se sont aventurés dans des objectifs chiffrés globaux. L’actuel ministre préfère annoncer des objectifs par typologie de logement. En témoigne le « pacte » signé avec les acteurs du logement locatifs intermédiaires (LLI) qui vise à doubler la production de LLI d’ici 2026.
Jusqu’au départ d’Olivier Klein en juin 2023, le gouvernement estimait le besoin annuel du pays à 370 000 logements neufs, dont 120 000 HLM, De son côté, le Secrétariat à la planification écologique, rattaché à Matignon, conseille de mettre en chantier 360 000 logements maximum par an, au nom de la décarbonation et de la sobriété foncière.
Le rythme de production actuel est inférieur. Fin avril, lors de son dernier décompte, le ministère de la Transition écologique, dont le secteur du logement dépend, recensait 283 200 logements commencés sur douze mois.
