La fin de l’euphorie. Le marché résidentiel a capté un volume de 2,8Mds€ d’investissements en 2023, contre 5,6Mds€ en 2022 et plus de 6Mds€ par an en 2020 et 2021, selon les données communiquées par Immostat le 5 février.
Lié à la rapide hausse des taux directeurs entre mi-2022 et mi-2023 répercutée par les banques, cet effondrement des engagements dans le logement classique, intermédiaire, étudiant et sénior(hors Ephad) ainsi que le coliving fait de 2023 une plus mauvaise année que 2018 et 2019, quand le volume global annuel affichait près de 4Mds€.
Moins rémunérateur qu’une résidence étudiante ou qu’une résidence service sénior (RSS) non-médicalisée, le logement classique affiche une baisse de 50% entre 2022 et 2023 mais le nombre de transactions ne recule que de 15% environ. « Dans cet environnement financier défavorable, aux corrections de prix encore inachevées, la cession de grands portefeuilles à des investisseurs institutionnels a laissé place à des transactions unitaires de taille plus réduite » réalisées par des marchands de biens ou des acteurs du logement intermédiaire, commente Nicolas Verdillon, directeur général chargé de l’investissement de la société de conseil CBRE.
« Lente reprise du marché » en 2024
A l’inverse, le résidentiel géré a répondu aux besoins de diversification des investisseurs, moins demandeurs en entrepôts notamment. Le volume investi dans le logement étudiant a crû de 32% ; le coliving, de 49%. « Ces investissements par des opérateurs ont donné lieu principalement à des transactions en Vefa ou des redéveloppements », souligne-t-il.
Pour 2024, il faut s’attendre à « une lente reprise du marché, qui pourrait finir (...) sur un volume autour de 4Mds€ d’investissements », anticipe Florence Sémelin, directrice de l’investissement résidentiel et actifs gérés au sein du département investissement de la société de conseil JLL.
L’activité devrait notamment être portée par « les cessions d’immeubles existants » à rénover ou à transformer et le « fort appétit des investisseurs tant nationaux qu’internationaux pour les résidences étudiantes, notamment sur volumes supérieurs à 200 lits », illustre-t-elle.
