Copropriétés
Un droit de la copropriété des immeubles bâtis rénové
Une ordonnance (n° 2019-1101) prise en application de l'article 215 de la loi Elan du 23 novembre 2018 pour rénover le droit de la copropriété est entrée en vigueur le 1er juin. Il s'agit de préserver l'équilibre du régime issu de la loi du 10 juillet 1965, en l'adaptant néanmoins aux spécificités de chaque copropriété (taille, structure ou destination). Et de s'attaquer à l'excès de formalisme pour simplifier la gestion des 10 millions de logements en copropriété comme l’avait énoncé le rapport au Président de la République (NOR : JUSC1920054P), et prévenir les contentieux.
Le premier objectif passe notamment par la redéfinition du champ d'application de la loi de 1965 afin d'adapter le régime à la configuration de chaque immeuble. Tandis que le second objectif conduit, lui, à rendre le droit de la copropriété plus accessible en clarifiant et sécurisant le régime juridique de quelques notions telles que les parties communes générales, le droit de jouissance privatif sur les parties communes, etc.
A titre d’exemple, l’article 23 de ce texte permet à tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d’une assemblée générale (AG), à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.
L’article 8 vise à faciliter la réalisation de travaux au sein de l’immeuble en copropriété, enévitant les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d’entre eux.
A noter encore l’article 11 qui, lui, rend plus aisé le recours au syndicat coopératif en supprimant l’exigence d’une mention expresse dans le règlement de copropriété.
Ce texte s’est appliqué à compter du 1er juin 2020, sauf quelques exceptions. Certaines dispositions, notamment celles du 2° de l'article 15 ainsi que celles de l'article 17 pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat par décision de l'AG ont vocation à s'appliquer à compter du 31 décembre 2020. Tandis que celles relatives à l'article 15 créant les VI à VIII de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020, y compris pour leurs effets légaux, indique l'article 41 de l'ordonnance.
Le dispositif pourrait connaître quelques évolutions à la faveur du vote du projet de loi de ratification de l'ordonnance, qui a pris un peu de retard.
Textes de référence :Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (NOR : JUSC1920054P)
Les honoraires et frais perçus par les syndics plafonnés pour l'établissement de l'état daté
Depuis le 1er juin, les honoraires et frais perçus par les syndics pour établir l’état daté – document informatif rédigé par le syndic à la demande du vendeur d'un bien immobilier ou de son notaire pour l’informer du montant de ses futures charges - ne peuvent pas dépasser 380 € TTC.
Ce plafonnement a été fixé par un décret pris en application de l'article 10-1 de la loi Copropriété du 10 juillet 1965, tel que modifié par l'article 10 de l'ordonnance Copropriété n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Texte de référence : Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Les AG à distance, c’est maintenant !
Depuis le 1er juin (et jusqu'au 31 janvier 2021), un syndic peut convoquer une assemblée générale (AG) sans présence physique, la participation des copropriétaires prenant alors la forme d’une visioconférence ou d’un vote par correspondance. Et ce, même si l’AG a déjà été convoquée, à condition d’informer les personnes concernées de ces nouvelles modalités au moins quinze jours avant sa tenue.
Cela résulte d'une ordonnance (n° 2020-595), prise dans le contexte du confinement lié au Covid-19, qui a aménagé les règles relatives à la copropriété afin de pallier les difficultés, voire l’impossibilité, à organiser des AG pendant et même après la période d’urgence sanitaire.
Vente et location de logements ou de terrains constructibles
Une nouvelle obligation relative aux nuisances sonores aériennes
Depuis le 1er juin et conformément à la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (LOM), en cas de vente d’immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte situés dans une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit (PEB), le vendeur doit informer l’acheteur des éventuelles nuisances sonores aériennes. L’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme dispose qu’il doit fournir :
- une indication claire et précise de la zone ;
- l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le PEB ;
- la mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie.
Ce document est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente, ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti et à l'acte authentique ou au contrat préliminaire de Vefa. Les informations contenues dans le document n’ont qu’une valeur indicative. Mais, si le vendeur méconnaît cette nouvelle exigence, l’acheteur peut solliciter la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.
Des obligations d'information sur la zone de bruit existaient déjà en cas de location, elles sont à présent alignées sur le même régime que pour la vente.
Textes de référence : Loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (1)
