Au Congrès HLM, Patrice Vergriete multiplie les annonces

« Un accord qui marque l’engagement commun de l’Etat et du mouvement HLM pour relever ensemble ce double défi de rénovation et de production », résume le ministre du Logement Patrice Vergriete, en clôture du 83e Congrès HLM à Nantes le 5 octobre, marqué par la crise du logement.

1,2Md€ pour rénover

Signé par les cinq fédérations du pays, ce texte intitulé « Engagements pour la transition écologique et la production de logements sociaux 2024-2026 » contient une mesure phare : la création d’un fonds dédié à la rénovation des logements sociaux doté de 1,2M€ pour les trois prochaines années. Objectif : 120 000 rénovations énergétiques par an.

A date, il reste 139 000 HLM étiquetés G, 323 000 F et 800 000 E, qui doivent être traités respectivement d’ici 2025, 2028 et 2034. « Dix ans ce n’est pas trop long pour programmer, planifier et mener la rénovation de ce parc », assure le ministre. « D’autres outils de financement » existants, comme l’éco-prêt logement social (PLS) doté de 6Mds€ sur la période 2024-2030, doivent permettre de relever le défi, souligne-t-il.

Le gouvernement s’engage en outre à accompagner « les changements de vecteurs énergétiques par un prêt au taux identique à l’éco-prêt dédié à ces opérations et bonifié par l’Ademe », lit-on dans le document rendu public. L’USH estime à 10Mds€ le coût annuel pour éradiquer les passoires thermiques du parc social.

Autre annonce, cette fois-ci dédiée aux rénovations les plus lourdes : le dispositif Seconde Vie sera pérennisé l’an prochain. A la clé : « 160M€ pour 10 000 logements avec l’exonération de taxe foncière, sans compter les taux préférentiels sur les prêts et la TVA à 5,5% », détaille-t-il. En cette première année d’expérimentation, le dispositif a permis de restructurer 900 logements.

Le Livret A à 3% jusque début 2025

En matière de construction, le monde HLM doit se contenter d’une mesure déjà prise : le maintien du taux du Livret à 3% jusque début 2025, c’est-à-dire quand l’inflation sera ramenée autour de 2%, espère la Banque de France. Rien d’extraordinaire à première vue. Et pourtant : « La formule de calcul nous invitait à le porter à un niveau supérieur, au-delà des 4%, ce qui aurait représenté un coût supplémentaire de 1,4Md€ pour les organismes », observe-t-il.

A ce maintien du taux du Livret A, qui déçoit les épargnants mais garantit une visibilité à moyen terme aux bailleurs sociaux, s’ajoutent les nouveaux prêts bonifiés de la Caisse des dépôts, principal prêteur des organismes HLM. Ces 8Mds€ pour les logements financés par le Prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) - attribués aux locataires en situation de grande précarité - et les habitations à loyer modéré financées par le Prêt locatif à usage social (PLUS) représentent « un équivalent de 650M€ d’économies de charges financières pour les bailleurs », insiste Patrice Vergriete. 

Autre idée qui se concrétise : chaque organisme HLM pourra détenir 20% de logements locatifs intermédiaires (LLI), contre 10% actuellement. « Dans une logique de péréquation entre les produits, cela doit vous permettre de financer la construction de plus de logements sociaux », explique le ministre aux bailleurs sociaux.

Les loyers des LLI sont plus élevés que ceux des HLM. Un leurre ? « Le logement intermédiaire est une carte de plus dans notre parcours résidentiel, mais il n’est pas une solution pour notre modèle économique » mis à mal depuis plusieurs années, confie au "Moniteur" Valérie Fournier, présidente de la Fédération des Entreprises sociales pour l’habitat (ESH). Certains de ses membres, en particulier en zone tendue, ont un patrimoine composé à près de 10% de LLI.

Enfin, concernant les ventes en bail réel solidaire, les plafonds de ressources seront augmentés « dans les prochains jours, pour les aligner sur ceux du PLS accession, comme annoncé par la Première ministre en juin », se souvient Patrice Vergriete.

Des « conventions territorialisées » avec des objectifs chiffrés

Pour amorcer la relance d’une production HLM en berne (moins de 85 000 agréments sont attendus en 2023, contre près de 95 000 en 2022 et 105 000 en 2021), le ministre donne rendez-vous aux bailleurs sociaux. « Dans les prochaines semaines », seront signées « les premières conventions territorialisées avec des engagements » chiffrés, promet-il.

Aux collectivités de « définir les (...) besoins de production dès l’année 2024, dont l’agrégation permettra la définition d’une programmation annuelle, au sein du Fonds national des aides à la pierre (FNAP) pour 2024 », lit-on dans le document.

Ne seront pas oubliées « les villes moyennes et petites villes qui ont besoin d’opérations d’acquisition-amélioration ou dans le neuf pour revaloriser des centres anciens, compenser des bâtis devenus obsolètes, construire dans les dents creuses », ajoute le maire de Dunkerque.

Le texte de 8 pages confirme par ailleurs le maintien du PTZ pour les produits d’accession sociale. « Cette décision était indispensable, réagit Procivis. Elle appelle une réflexion plus globale sur le soutien à l'accession et le parcours résidentiel. » Le réseau « plaide pour un maintien plus large du PTZ voire une déclinaison dans le libre sous forme de prêt bonifié et appelle à ne pas « exclure la maison individuelle qui reste le produit phare de l'accession à la propriété ».

D’autres mesures, pour répondre à la demande croissante (2,4 millions de personnes), restent à trouver. Sur le foncier, qui pèse près d’un quart du bilan d’une opération : la promesse de Jean Castex (alors Premier ministre) de « faciliter l’accès au foncier public » pour produire du logement social n’a pas été tenue, rappelle Emmanuelle Cosse. Elle date du Congrès HLM 2021.

Un député Renaissance veut supprimer la RLS

Deux autres demandes demeurent insatisfaites : la TVA réduite à 5,5% pour l’ensemble de la production de logements sociaux et la suppression de la réduction du loyer de solidarité (RLS), qui grève les recettes annuelles des organismes HLM d’1,3 Md€, selon l’USH.

Les bailleurs sociaux pourront compter sur Lionel Causse, député Renaissance et président du Conseil national de l’habitat (CNH), qui souhaite en finir avec la RLS. « Ce serait une faute politique » de pérenniser cette mesure qui date du quinquennat précédent, a-t-il déclaré en salle plénière, avant les discours d’Emmanuelle Cosse et de Patrice Vergriete.

Les lignes bougent, même au sein de la majorité. Suffisamment pour susciter l’espoir de tout un secteur ?  « L’affaiblissement du modèle français du logement social se poursuit », réagit la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. « Il ne s’agit pas du pacte de confiance promis depuis plus d’un an par le gouvernement », tacle de son côté la Fédération des Offices publics de l’habitat (FOPH), qui en attend plus sur le volet production. Encore un Congrès HLM qui fait des déçus…