L’immobilier tertiaire ne s’est jamais si bien porté. Les 24 000 visiteurs – record historique – attendus la semaine prochaine au Mipim (1) sont là pour le prouver. Jamais autant de tours de bureaux n’ont été mises en chantier dans les métropoles européennes, à Moscou, à Londres, à Francfort, à Milan, sans parler des villes asiatiques. Dans ce concert, les villes françaises apparaissent quelque peu en retrait bien qu’une évolution semble en cours. En témoigne le plan de relance – et de modernisation – du quartier de La Défense, qui prévoit la construction d’une demi-douzaine de nouvelles tours d’ici à 2013. En témoignent également la mission confiée par la Ville de Paris à des équipes d’architectes pour réfléchir à l’implantation éventuelle de tours à proximité du périphérique. Sans oublier les projets de la tour CMA-CGM (Zaha Hadid, architecte) sur le quartier Euroméditérranée à Marseille et de la tour Oxygène (Arte Charpentier, architecte) sur le quartier de la Part-Dieu à Lyon.
Si les logiques économiques et le marché de l’immobilier restent les principaux facteurs qui conduisent à la construction de quartiers d’affaires, il semble que la puissance publique joue un rôle de plus en plus déterminant dans la capacité de ces quartiers à évoluer et à se renouveler. « Les conditions de travail qui ont présidé à la formation des quartiers d’affaires changent. La tour de bureaux est un objet périssable », rappelle Jean-Michel Roux, économiste et urbaniste. A La Défense, ce sont dix-sept tours qui ont été jugées obsolètes par l’Epad et qui devront, à plus ou moins brève échéance, être rénovées ou reconstruites. Les exigences se portent sur la créativité en matière architecturale – le fonctionnalisme du « style international » a vécu – et sur la forte réduction des consommations énergétiques. Mais le développement durable ne se résume pas à cette question. La concentration géographique du tertiaire, si elle a pu apparaître comme un gage d’efficacité économique dans les années 1960-1980, ne semble plus de mise. Même dans les anciens CBD (Central Business District) américains, les pouvoirs publics tendent à favoriser la réintroduction de logements et d’activités culturelles.
Parité entre bureaux et logements. Dans le centre de Vancouver, depuis une dizaine d’années, la parité 50-50 entre surfaces de bureaux et surfaces de logements est même exigée. Partout, la mixité fonctionnelle, garante d’animation, de lien social et d’une plus grande sécurité, est souhaitée. De même, là où le quartier d’affaires pouvait apparaître comme un lieu replié sur lui-même, fonctionnant de façon autonome, on l’ouvre désormais sur son environnement urbain. A La Défense, l’infranchissable boulevard circulaire qui ceinturait le quartier est transformé en une voirie urbaine classique, desservant aussi les communes voisines. Enfin, les nouveaux quartiers d’affaire participent de plus en plus au renouvellement urbain, en s’installant sur d’anciennes friches. A Marseille, dès le début des années 1990, les docks portuaires sont transformés en espaces de bureaux et d’activités, préfigurant l’opération Euroméditérranée qui aujourd’hui vise à atteindre les 500 000 m2 de bureaux à l’horizon 2012 tout en accueillant des logements et des équipements culturels. Après s’être autonomisés, les quartiers d’affaires semblent vouloir se fondre dans la ville, tout en participant à son renouvellement.
