Nexity, Altarea, Bouygues Immobilier… La majorité des promoteurs immobiliers, nationaux ou locaux, misent sur un retour des clients particuliers. Objectif : pallier la baisse inévitable des ventes en bloc de logements sociaux et intermédiaires en 2025 par rapport à 2024 et 2023. « Une période de surinvestissement des grands bailleurs qui ont permis de débloquer des programmes privés, destinés à la vente au détail », rappelle Frédéric Delabie, directeur Nord Est de Linkcity.
Dans ce marché chahuté par une crise de la demande qui s’éternise, malgré une légère baisse des taux depuis le début d’année, synonyme de gain de pouvoir d’achat pour les potentiels acquéreurs de logements neufs, le 17e promoteur national se démarque par son modèle économique. « Notre métier, c’est de vendre en bloc des programmes conçus pour des bailleurs dans une logique d’exploitation, pas de copropriété », explique-t-il.
Très peu exposé aux difficultés de financement des particuliers, Linkcity n’a donc pas vu son volume de ventes en bloc gonfler par les plans d’acquisition d’Action Logement et de CDC Habitat. Le premier a permis un déstockage de 34 400 unités, le deuxième de 17 000.
Sur les 4200 réservations visées cette année, la filiale de Bouygues Construction table sur 2760 logements gérés, 924 logements locatifs sociaux (LLS) et 380 logements locatifs intermédiaires (LLI), pour un taux de vente en bloc de 98%. La faible part de LLI comparée à celle du LLS confirme que Linkcity n’a pas été ciblé par les programmes de rachat d’Action Logement et de CDC Habitat qui ont fait la part belle à ce produit destiné aux classes moyennes, à la demande des précédents gouvernements.
Programme diversifié
Pour stabiliser ses ventes en 2025, Linkcity devra « « être plus sélectif dans la localisation, la programmation et la position environnementale », résume-t-il.
Contrairement à 2023 et 2024, la filiale de Bouygues Construction ne proposera pas de programmes 100% LLI. « Le logement intermédiaire consomme les fonds propres des bailleurs sociaux », car il est vendu plus cher que du LLS, observe-t-il. La part idéale de logement social par programme est comprise entre 30% dans les communes ayant déjà atteint leur quota SRU et 50%, selon lui.
Linkcity pourra aussi augmenter la dose de logement libre, vendu plus cher qu’un LLI, afin de financer le LLS. Comme aujourd’hui, ces appartements destinés à l’accession ou à l’investissement locatif, présentés par Frédéric Delabie comme un « complément de programmation » qui permet de s’y retrouver économiquement, seront vendus au détail par des commercialisateurs externes ou des partenaires co-promoteurs. Spécialiste de la vente en bloc, Linkcity n’emploie aucun vendeur tourné vers les ménages parmi ses 270 salariés.
En avance sur la réglementation
Sur le volet environnemental, le promoteur tâchera de proposer des résidences en avance sur la réglementation. Par exemple, livrer en 2026 un programme RE 2020 seuil 2028. Ses principaux acheteurs Action Logement et CDC Habitat sont « les bras armés de l’Etat » sur le front de la décarbonation de l’immobilier, et « des logements performants valorisent leur portefeuille qui s’inscrit dans une stratégie RSE », insiste-t-il.
Depuis la rapide remontée des taux entre mi-2022 et mi-2023, les autres acheteurs en bloc, les investisseurs institutionnels, appelés également « zinzins », sont peu enclins à investir dans le résidentiel car jugé peu rentable. Le marché de niche du coliving, qui offre des rendements supérieurs au logement libre, peut faire exception.
En 2025, Linkcity devra donc aussi séduire les assurances, banques, SCPI... qui pourraient retrouver un peu d’appétit en raison de la légère baisse des taux depuis début 2024. Le partenariat conclu en 2022 avec Swiss Life va dans ce sens. Un fonds détenu à 95% par le gestionnaire de patrimoine et à 5% par le promoteur vise en effet à développer un nouveau concept locatif, baptisé Neoz. A date, une seule opération développée par Linkcity et acquise par Swiss Life a vu le jour, en 2023 à Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne).
Le principe : les locataires disposent d’une pièce en plus privatisable, souvent en RDC. Une chambre pour une famille recomposée ou un salon pour organiser un grand dîner. L’originalité du produit repose sur les investissements évités de m² dans les logements qui pourraient être sous-utilisés par les occupants.
