Deux mesures, qui avaient reçu fin novembre un avis favorable à l’unanimité des membres du Conseil national d’évaluation des normes, viennent faciliter la vente de fonciers de l’Etat en vue de la construction de logements sociaux. Prises par un décret du 31 décembre 2024, elles modifient les règles de plafonnement du taux de décote.
Pour mémoire, en application de l’article L. 3211-7 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), l’Etat peut vendre des terrains de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale lorsque ceux-ci « sont destinés à la réalisation de programmes comportant majoritairement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social ». Pour cette partie, la décote peut même atteindre 100 % de la valeur vénale. Mais la loi de finances pour 2019a introduit dans cet article un mécanisme de plafonnement de la décote, afin de recentrer le dispositif sur les zones en tension.
Ce plafonnement joue lorsque le bénéficiaire (collectivité, EPCI, organisme HLM…) dispose déjà de réserves foncières propres susceptibles de permettre la réalisation d'un programme comportant la construction de logements sociaux. Le plafond est alors établi « en considération du coût moyen constaté pour la construction de logements sociaux à l'échelle de la commune ou de l'agglomération », selon des modalités fixées par un décret du 26 décembre 2019 à l’article R. 3211-15-1 du CG3P.
Formule de révision des plafonds
Le présent décret, publié le 1er janvier 2025, vient introduire une formule de révision des valeurs-plafonds définies par l'article R. 3211-15-1 précité. Il s’agit de « tenir compte de l'évolution des conditions économiques intervenues depuis la fixation de ce barème en 2019 », comme le précise sa notice introductive. Cette révision est opérée en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee entre le 3e trimestre de 2019 et la date de demande de la décote.
Valeurs-plafonds définies par l'article R. 3211-15-1 du CG3P :
Le montant global de la décote rapporté à la surface totale de plancher des logements sociaux du programme ne doit pas excéder les valeurs suivantes :
- 1 000 €/ m2 si le coût moyen HT constaté pour la construction de logements sociaux à l'échelle de la commune ou de l'agglomération est inférieur à 2 500 €/ m2 de surface utile ;
- 1 400 €/ m2 si le coût moyen est compris entre 2 500 et 3 000 €/ m2 de surface utile ;
- 2 000 €/ m2 si le coût moyen est supérieur à 3 000 €/ m2 de surface utile.
Dérogation pour les BEA
Second ajustement : le décret ouvre la possibilité, sur décision motivée du préfet de département, de s’écarter des règles d'application du plafonnement de la décote pour des opérations immobilières réalisées dans le cadre d'un « bail emphytéotique administratif pour logements sociaux». Le préfet pourra alors fixer le montant de la décote de façon dérogatoire, dans la limite du triple de la valeur-plafond.
Il faut pour cela que deux conditions soient réunies. D’une part, que l’équilibre financier de l’opération dépende de ce plafonnement assoupli, pour le titulaire du bail. D’autre part, que le projet s’inscrive dans un accord global entre le préfet et le maire de la commune ou le président de l'EPCI, portant « sur un ensemble d'opérations immobilières permettant la valorisation du patrimoine de l'Etat et répondant aux objectifs des politiques publiques qu'il poursuit en matière d'enseignement supérieur et de recherche, de santé, de sécurité, de culture, de logement, d'hébergement et de financement de projets immobiliers structurants pour les administrations publiques » (article R. 3211-15-1, V nouveau du CG3P).
