Une invitation au voyage... dans les méandres des dispositifs d’accès à la propriété. L’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal) a présenté, le 14 novembre, sa nouvelle publication : un « atlas de l’accession », d’une résidence principale ou d’un bien à louer.
Une classification en termes de production de logements
Les vingt dispositifs étudiés, allant du bail réel solidaire (BRS) à la société civile de placement immobilier (SCPI) en passant par le prêt classique, sont tous décortiqués selon la même méthode, analysant leur succès en termes de production de logements, leurs caractéristiques de fonctionnement (s’accompagnent-ils d’un plafond de ressource par exemple ?) et leur capacité à permettre à chacun de se loger. Derrière l’analyse pointe, cependant, une forme de remise en cause de la propriété à tout prix.
L’Atlas de l’accession débute par un constat : tous les ménages ne sont pas égaux face au logement. Or, celui-ci est un droit. « C’est pourquoi les politiques publiques de redistribution déploient des mécanismes de soutien orientés vers ceux que le marché ne laisserait pas devenir propriétaires. » Constat, aussitôt suivi par une série d’interrogations : « Est-ce une bonne chose ? Quelles en sont les conséquences en termes de finances publiques ? Ces aides forment-elles une politique du logement ? »
La SCPI, cancre de la catégorie investissement locatif
En creux de ce rapport de 145 pages pointe assez rapidement une remise en cause du dogme de la propriété immobilière : « Faut-il être propriétaire à tout prix, malgré tous les sacrifices que suppose l’accès à ce statut ? » « Pour tenter de loger tout le monde - mais sans y parvenir - les politiques publiques inventent ou renouvellent, année après année, des dispositifs qui selon les époques et les gouvernements, favorisent les plus faibles ou ceux qui sont déjà nantis », est-il encore précisé.
Les dispositifs d’accès à la propriété sont présentés des plus vertueux jusqu’à « l’autre bout du spectre, où se situent les logements les plus spéculatifs », souligne l’institut. Les dispositifs sont également classés selon qu’ils permettent d’acquérir sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif (ou les deux). Le classement, pour la première catégorie, va de la coopérative d’habitants à l’acquisition de logements sociaux, et, pour les seconds, du dispositif Loc’avantages de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à la SCPI, en raison de son caractère spéculatif.
Le BRS, outil « réellement anti-spéculatif »
L’Atlas de l’accession offre ainsi une boussole bienvenue sur les (nombreux) dispositifs existants pour acquérir un bien immobilier. Le BRS a, par exemple, l’avantage de constituer « un des rares dispositifs d’accession sociale à la propriété réellement anti-spéculatif », sanctuarisant l’argent public qui lui est consacré.
La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), quant à elle, est louée pour sa capacité à combiner « la perspective d’acheter son logement avec une longue phase locative durant laquelle les ménages peuvent profiter des avantages liés à la gestion locative des bailleurs sociaux », le dispositif étant nécessairement épaulé par l’un d’eux.
Alerte à la gabegie pour le PSLA et le PTZ
Son cousin le plus proche, le prêt social location accession (PSLA) est jugé complexe dans sa mise en œuvre, mais surtout comme une poche percée pour l’argent public : « une fois que les ménages sont devenus propriétaires de leur logement, celui-ci sort totalement du circuit des logements aidés et abordables ».
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L’institut offre en outre une intéressante chronologie du prêt à taux zéro (PTZ), qui reste, selon lui, un dispositif peu efficient au vu de son coût pour les finances publiques (1,9 Md€ en 2021). L’Atlas met enfin en avant le crédit immobilier classique, qui a financé en France 1 015 300 opérations en 2021.
« La propriété ne permet pas la même accumulation de capital pour tous. Parce que tous les biens ne se valent pas, mais aussi parce que les stratégies mises en place pour les posséder ne répondent pas aux même objectifs », lit-on en conclusion de l’étude.
