Jusqu’en 2023, les logements locatifs intermédiaires (LLI) étaient vendus exclusivement en bloc aux bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels, comme les compagnies d’assurance ; mais une modification de texte, passée pratiquement inaperçue dans la loi de finances 2024, a totalement changé la donne.
« Depuis sa création en 2014, le dispositif LLI n’était ouvert qu’aux personnes morales hors sociétés civiles immobilières, explique Stéphane Aubay, le président et fondateur de Green City Immobilier. Le nouveau texte offre désormais la possibilité aux particuliers, organisés en SCI, d’investir dans un logement en LLI et donc de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. »
Alerté il y a quelques mois par ses équipes juridiques sur cette modification, le promoteur a pris le soin d’adresser une demande de rescrit auprès de l’administration, afin de valider la conformité du dispositif : « Nous avons reçu une réponse positive et commercialisons déjà un programme par ce biais. »
Prendre le relais du Pinel
Concrètement, ce nouveau dispositif n’est pas une niche fiscale, mais grâce à la TVA réduite à 10%, il permet aux particuliers d’acquérir du neuf à des prix inférieurs de 15% à 18% aux prix classiques et de bénéficier d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Contrepartie pour ces investisseurs ? S’engager à louer leur bien pendant 15 ans.
« C’est une excellente nouvelle pour redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs, qui ne seront pas limités en nombre d’investissements. De plus, il n’y aura pas de manque à gagner pour les collectivités, puisque la taxe foncière sera payée, puis remboursée par l’Etat. C’est un dispositif que le gouvernement souhaitait pousser et qui continuera à exister dans la prochaine loi de finances », se félicite Stéphane Aubay.
Du côté des locataires, les conditions seront similaires au Pinel. Ils devront respecter les mêmes critères de ressources ou de loyers et le même zonage. Seule différence, les surfaces des appartements seront légèrement inférieures à celles qui étaient exigées par le Pinel+.
Chez Green City, 400 lots près à basculer en LLI
Ainsi, par exemple, quand il fallait débourser en moyenne 242 000€ en 2024 pour acheter un T2 de 46 m² en zone A. En 2025, un T2 de 43 m² vendu en LLI en zone A sera accessible à 205 000€, soit un gain de 37 000€.
Chez GreenCity Immobilier, la majorité du stock sera éligible au LLI. « Cela représente 400 à 500 logements près à basculer en LLI, estime Stéphane Aubay. Nous avons par ailleurs déjà lancé la commercialisation d’un programme dans la métropole de Rouen et un deuxième le sera dès février à Toulouse avec une résidence de coliving. »
