Le groupe Pierreval traverse la crise immobilière avec sérénité. Le 20e promoteur de France déclare un carnet de commandes qui dépasse le milliard d’euros, représentant 6500 logements et près de trois ans d’activité. Dans un marché national décroissant, en témoignent les autorisations en baisse et les mises en chantier reportées, les rares promoteurs qui communiquent leur backlog annoncent entre un et deux ans de chiffre d’affaires sécurisé…
70% de vente en bloc
A l’instar des autres producteurs de logements, Pierreval est confronté depuis fin 2022 à des difficultés de commercialisation auprès des particuliers, dont le pouvoir d’achat immobilier est rogné par la remontée des taux d’intérêt.
« Les vitesses d’écoulement de la vente au détail sont passées de douze mois en 2022 à dix-huit mois au premier semestre 2023, explique Eric Rioux, directeur général. Le groupe a toutefois une exposition moindre sur ce segment de marché que nombre de nos confrères. La vente en bloc, auprès essentiellement de bailleurs sociaux, représente 70% de notre mix-produit. » Cette année, Pierreval prévoit de vendre autant de logements qu’en 2022, soit autour de 2200.
Le promoteur opère à 90% en corps d’état séparés, car ses chantiers ne sont « pas assez complexes pour solliciter une entreprise générale », relève Eric Rioux. Ses 110 opérations en cours correspondent à 5 500 lots, à 95% collectifs. Ses terrains à bâtir se trouvent principalement dans l’ouest du pays. A l’exception du Grand Est, ses 300 salariés dédiés à la promotion immobilière couvrent toutes les régions de métropole, à travers 19 agences. L’Ile-de-France est son premier marché, à 40%.
Des bureaux à rénover
En parallèle de son activité de promotion, qui a pesé 87% de son CA HT 2022 de 320M€, le groupe poitevin de 600 salariés dispose d’un réseau de neuf agences immobilières, exploite 21 résidences gérées pour le compte d’investisseurs et détient, via sa foncière tertiaire, 200M€ d’actifs.
De Brest à Montpellier en passant par la région parisienne, ses bureaux et locaux d’activité affichent une moyenne d’âge de 17 ans. « Nos bâtiments étant pour la plupart multi-locataires, nous profitons d’un changement d’occupant pour réaliser des travaux d’embellissement et de rénovation thermique en corps d’état séparés avec des entreprises qui interviennent sur plusieurs lots », détaille le dirigeant.
Le groupe a acté un programme d’investissement, dont le montant est confidentiel, pour réaliser des économies d’énergie d’ici à 2030, dans le cadre du dispositif Eco Energie Tertiaire (ex-décret tertiaire). « Nous privilégions l’isolation par l’intérieur pour éviter de toucher la coque, changeons la climatisation, l’éclairage… A un moment donné, il faudra aussi se poser la question de la production solaire », annonce-t-il.
Comme la plupart des investisseurs, Pierreval attend une stabilisation des taux d’intérêt pour retisser sa toile. « Nous avons investis 30M€ en 2022, ce sera moitié moins cette année. Nous souhaitons retrouver le rythme de 30M€ l’an prochain », espère-t-il. Une diversification dans la logistique ou une autre classe d’actifs n’est pas à l’ordre du jour.
Cap sur le Vietnam
Côté promotion, son axe de développement porte sur l’Asie du Sud-Est, en forte croissance démographique. Une équipe de 6 personnes, implantée au Vietnam, planche sur une première opération de 900 logements, en co-promotion avec un développeur local.
En France, le groupe compte renforcer ses positions actuelles, par croissances interne et externe. « Dans les deux à quatre années à venir, nous pourrons racheter des confrères en difficulté, comme par le passé », rappelle Eric Rioux.
Fondé en 1994 et détenu aujourd’hui à près de 90% par la famille Doffin, le groupe a intégré trois promoteurs en redressement, chacun apportant une corde à son arc : le breton Céléos (2009) pour le process industriel, l’amiénois Finaxiome (2012) pour la vente en bloc et le francilien France Terre (2014) pour l’aménagement.
« Depuis 2017, la stratégie s’est orientée vers un développement interne, un maillage quasi-national, principalement sur de la vente en bloc. Les capitaux propres du groupe atteignaient 100M€ à fin 2022 et ont été multipliés par 2,5 en cinq ans », souligne-t-il. De quoi investir dans une cellule R&D, chargée de standardiser des procédés constructifs décarbonés, mais aussi dans un nouveau métier : le photovoltaïque. Comme Altarea, un autre promoteur en quête de relais de croissance.
