De la Seine-Saint-Denis à la Défense, la suroffre généralisée de bureaux s’est accentuée en 2023. « Les entreprises rationalisent leurs surfaces, ce qui se voit par une baisse de moyenne de 16% des grandes surfaces prises à bail entre la période 2021-2023 et 2010-2019 », observe Guillaume Raquillet, directeur bureaux de la société de conseil Knight Frank, en conférence de presse, le 18 janvier.
Les volumes placés en Ile-de-France sont donc en baisse de 12% sur un an, contre une diminution de 11% en moyenne sur les dix dernières années. Sur la place parisienne, seuls le quartier central d’affaires (QCA) et le sud de la première couronne font mieux en 2023 en termes de demande placée par rapport à la moyenne 2010-2019. Un phénomène qui confirme l’appétit centripète des entreprises depuis la crise sanitaire, avec la performance notable du croissant sud. Avec 125 903m² de demande placée, ce secteur représente toutefois un volume modeste par rapport au QCA parisien (415 943m²). La vacance, elle, continue de progresser, atteignant un niveau historique de 8,4%.
« Reprise poussive de l’économie »
La situation est plus sombre pour l’immobilier commercial. « La baisse générale de la consommation et l’alourdissement des charges fragilisent les commerçants », note Antoine Salmon, directeur commerces de Knight Frank. Résultat : le nombre de procédures judiciaires augmente significativement, avec 54 enseignes de commerce de détail et de restauration en procédure en 2023, contre 20 seulement en 2022. La mode souffre particulièrement, avec 32 enseignes en procédure judiciaire. Certaines enseignes font preuve, en revanche, d’une croissance insolente, comme Basic Fit, qui affiche +119% entre 2019 et 2023.
A Paris, la vacance commerciale affichait 5,2% à fin 2023, en baisse de 1,6 point sur un an. Une tendance tirée par le luxe. Le commerce de périphérie, quant à lui, est à la peine, avec une chute de 54% des ouvertures de centres commerciaux entre 2019 et 2023, et une taille moyenne des projets qui passe sous les 10 000 m². Sobriété foncière oblige, analyse Knight Frank.
La décroissance est « assumée »
Pour 2024, les analystes de Knight Frank prévoient une « reprise poussive de l’économie et une dégradation du marché de l’emploi », ce qui devrait entraîner un nouveau pic du taux de vacance pour l’immobilier de bureau. « A Paris, le nombre de projets devrait fortement baisser avec davantage de sursis à statuer liés à l’adoption du PLU bioclimatique de la ville, qui affiche un objectif assumé de baisse de la part de bureaux au profit du logement », constate David Bourla.
Pour le commerce, davantage d’interrogations persistent. Quel sera l’effet des Jeux olympiques ? Quel avenir pour le discount, qui a connu une forte croissance ces dernières années (14% en 2021 par exemple) ? La tendance à la baisse de la taille moyenne des projets se maintiendra-t-elle en 2024 ?
