Quelle police d’assurance doit fournir le géotechnicien réalisant l’étude G1 PGC exigée par la loi Elan avant la vente d’un terrain constructible ?
Le géotechnicien doit bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une assurance décennale lorsqu’il existe, au stade de la réalisation de l’étude G1 – qui permet d’étudier les risques du sous-sol, notamment ceux liés au retrait-gonflement des argiles -, un projet à la phase esquisse ou avant-projet sommaire. Il y a en effet déjà eu des condamnations de géotechnicien sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, alors que seule une étude préalable de type G1 avait été réalisée. Il s’avère ainsi essentiel que ce professionnel soit assuré afin que le futur acquéreur puisse faire jouer sa garantie décennale en cas de désordre. Cette assurance paraît d’autant plus importante que l’étude de conception, G2, devant être réalisée par l’acquéreur, postérieurement à l’achat du terrain ou du bâti, n’est pas systématique. En effet, le constructeur qui respecte les dispositions constructives forfaitaires figurant dans l’arrêté (NOR : LOGL2021179A) du 22 juillet 2020 pourrait s’affranchir de cette étude.
Quelles sont ces dispositions issues de l’arrêté du 22 juillet 2020 ?
Les recommandations sont diverses : fondations à telle profondeur, gestion des eaux pluviales, limitation de la végétation, etc. Mais le respect de ces règles suffira-t-il à garantir aux constructeurs l’absence de désordres dans les années suivantes, et leur permettre de ne pas engager leur responsabilité ?
Par exemple, le texte indique que la profondeur des fondations peut être « a minima [de] 1,20 m en zone d'exposition forte, ou de 0,80 m en zone d'exposition moyenne ». Cela peut s’avérer insuffisant. L’essentiel des sinistres diagnostiqués liés à la sécheresse ont des problèmes de dessication d'argile allant jusqu'à 1,50, 1,80 voire 2 mètres de profondeur. Ces préconisations sont trop optimistes. Nous conseillons toujours aux constructeurs d’analyser au cas par cas avant de suivre scrupuleusement ces règles… D’autant qu’ils engageront pleinement leur responsabilité en cas de désordres durant la période de garantie décennale, même en ayant respecté ces dispositions forfaitaires. La sensibilisation des acteurs, c’est notre quotidien.
De manière générale, cette nouvelle obligation réduit-elle les sinistres ?
C’est l’un des premiers objectifs voulus par la loi Elan. Les sinistres liés à la sécheresse et au gonflement des argiles sont catastrophiques, représentant en France 400 millions d’euros par an pour le régime cat/nat.L’étude G1 couvre aussi l’ensemble des risques géotechniques tels que les risques sismiques, la stabilité des pentes, les carrières souterraines, etc. De plus, l’acheteur grâce à cette étude peut anticiper les sujets potentiels et négocier le prix de vente.
Mais les études G1 et G2 restent des études réalisées en amont des travaux. Et le problème est qu’aucun suivi n’est requis pour vérifier la bonne réalisation des constructions. Il existe pourtant des études G4 qui permettent de le faire et pour les constructions de maison individuelle, cela s’avère essentiel. Malheureusement ce n’est pas obligatoire, alors que je pense qu’il faudrait aller en ce sens pour diminuer drastiquement les sinistres. Il est en effet fréquent que les préconisations des géotechniciens n’aient pas été suivies correctement lors de la réalisation des travaux.
Comment les différents professionnels se sont-ils organisés pour répondre à cette nouvelle obligation ?
Les derniers arrêtés publiés au mois d'août 2020 n’ont pas aidé les professionnels. Toutefois, cette nouvelle obligation s’est finalement appliquée à compter du 1er octobre 2020 et aujourd’hui, le rythme de croisière est atteint. L'objectif du guide co-écrit avec l’Union syndicale géotechnique était d'alerter les acteurs qui n'étaient pas habitués à ces études, comme les notaires par exemple. Cette étude G1 ne peut pas être réalisée rapidement, il est impératif que le vendeur puisse l’anticiper avant de trouver l’acquéreur afin de ne pas bloquer la signature du compromis de vente.
Que pensez-vous des majorations tarifaires appliquées par les assureurs dommages ouvrages confrontés à l’absence d’étude géotechnique ?
Ces majorations ont un but pédagogique et de sensibilisation à l’égard du maître d’ouvrage pour l’inciter à réaliser des études de sol. La problématique qui demeure est que nombre de particuliers ne souscrivent pas de dommages ouvrage, sauf lorsqu’ils contractent avec un constructeur de maison individuelle. Il s’avère donc nécessaire de les encourager à en souscrire !
