Assurance, banque, groupe immobilier… Près de neuf grands investisseurs sur dix (88 %) prévoient d’augmenter en 2022 leurs placements dans l’immobilier résidentiel classique et géré, selon le 30e baromètre MSCI, de l’entreprise américaine de services financiers éponyme, en partenariat avec BPCE Solutions immobilières, filiale du groupe BPCE, dévoilé ce mercredi 8 décembre au Salon de l’immobilier d’entreprise (Simi) à Paris. Ils étaient 92 % il y a un an.
« Les acteurs devraient plus se tourner vers les bassins d’emplois en régions, car le marché est très porteur. Mais ils pointent un frein : le manque de produits neufs », observe Cécile Blanchard, directrice de recherche de BPCE Solutions immobilières.
Autre gagnant de la crise, l’immobilier de santé demeure séduisant aux yeux des 32 acteurs interrogés (Icade, La France mutualiste, Swiss Life Asset Managers…) gérant près de 200 milliards d’euros de patrimoine immobilier. 70 % des panélistes (contre 64 % il y a un an) comptent ainsi renforcer leur présence dans ce marché en croissance, porté par le vieillissement de la population. Parmi les actifs prisés au rayon médicalisé : cliniques, Ephad et centres médicaux.
Effet de rattrapage dans le commerce et l’hôtellerie
Dopé par l’excellente santé du e-commerce, l’immobilier logistique devrait également rester attractif. 56 % des entreprises interrogées (contre 67 % il y a un an) annoncent des investissements en hausse, y compris au-delà de « la traditionnelle dorsale », de Lille à Marseille en passant par Paris et Lyon, note Cécile Blanchard.
Deux typologies d’actifs suscitent un intérêt particulier : l’entrepôt XXL, qui commence à essaimer, en particulier dans les Hauts-de-France, et les biens dits du dernier kilomètre (garage, parc d’activités…), segment de marché caractérisé par un manque de solutions.
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A contrario, un acteur sur quatre prévoit de réduire la voilure dans l’immobilier commercial. En cause, notamment, la fin des aides gouvernementales et les éventuelles nouvelles restrictions qui fragiliseraient encore les commerces physiques, dans le dur depuis la crise des Gilets jaunes de 2018.
Effet de rattrapage oblige après le coup de frein Covid, 29 % des investisseurs (contre 0 % il y a un an) annoncent un retour sur ce marché. « Ce regain d’intérêt est conditionné à un ajustement des prix », souligne Cécile Blanchard.
Les actifs qui, sur le papier, plaisent le plus sont les boutiques en pieds d’immeubles, à condition d’être en centre-ville, ainsi que les retail parks, seul catégorie de biens commerciaux dont le taux de vacance n’a pas crû depuis le début de la pandémie.
La quête aux bonnes affaires devrait inciter quatre acteurs sur dix à placer plus de billes dans l’hôtellerie, autre perdant de la crise qui bénéficierait aussi d’un effet de rattrapage. Concernant les produits recherchés, les investisseurs « indiquent regarder plutôt les longs séjours et le milieu de gamme qui ont de belles perspectives selon eux », explique-t-elle.
Le bureau résiste
Enfin, le bureau, bousculé par l’émergence du télétravail, devrait afficher une stabilité : 57 % des panélistes ne prévoient aucun changement de stratégie, 22 % annoncent des investissements en hausse et 22 %, en baisse.
Alors que 75 % des investisseurs anticipent une réduction des surfaces louées de 10 % à 30 %, la bataille s’annonce plus rude au Quartier central des affaires (QCA) parisien plébiscité par des preneurs à bail en quête de centralité qu’à « La Défense suroffreuse qui génère de l’anxiété chez les investisseurs sur la baisse des loyers et les mesures d’accompagnement en forte hausse », relève-t-elle.
D’où ce principal frein à l’investissement : « la rareté des biens "prime" », selon plus d’un tiers des panélistes. « Très peu d‘actifs sont mis officiellement à la vente selon eux, par crainte d’une décote », ajoute Cécile Blanchard. Les deux autres sujets d’inquiétude qui pourraient refroidir l’investissement immobilier : les incertitudes sur l’environnement économique (pour 31 % des panélistes) et une remontée des taux de rendement (16 %), ce qui n’était pas le cas lors de la dernière édition en mai.
Dans ce contexte, les bureaux localisés dans le QCA, la logistique et le résidentiel, géré inclus, devraient continuer d’afficher une forte convergence de leur taux de rendement, « ce qui réduit mécaniquement la prime de risque entre ces typologies de biens », rappelle Cécile Blanchard. La différence entre le taux prime pour la logistique et les bureaux du QCA parisien s’établit aujourd’hui à 80 points de base, contre 300 points en 2013.
