L’activité des promoteurs immobiliers recule sur un an (lire encadré), comment peuvent-ils réagir ?
Xavier Longin : Quand l’activité se porte moins bien, c’est le bon moment pour innover et continuer de se développer. Cela passe, par exemple, par l’approche de nouveaux territoires. Les métropoles commençant à connaître des difficultés de commercialisation, la question d’opérer sur des villes moyennes se pose. Car bien souvent, ce sont les organismes de logement social qui y font office de promoteur.
Yohann Breuil : Cela nécessite toutefois de changer de modèle et d’appréhender la demande comme clé d’entrée. Depuis 20 à 25 ans, les promoteurs constituaient suffisamment d’offre pour se développer. Ils doivent à présent développer une offre adaptée à la capacité de financement des acquéreurs et de la capacité locative des logements.
Les ventes en Pinel ont baissé. Est-ce le signe d’un désamour des particuliers pour le logement ?
X. L. : Traditionnellement, lorsqu’un dispositif fiscal s’éteint ou devient moins attractif, les ventes de l’année qui précède le changement de règles est marqué par une hausse des ventes. Nous y voyons le signe d’une baisse de la qualité de l’offre, de niveaux de prix trop élevés et de la difficulté d’emprunter. La remontée des taux d’intérêt a attaqué la rentabilité des projets d’investissement locatif car les plafonds de loyers en Pinel ont augmenté moins fortement que les prix d’acquisition.
Les promoteurs disent que les investisseurs institutionnels ont déserté. Et vous ?
Y. B. : Le mouvement de fonds n’est pas remis en cause. Le niveau de leur retour est moins important que ce que les professionnels espéraient, ce qui a pu générer une forme de déception. Toutefois, nous notons que les investisseurs institutionnels ne se sont pas diversifiés territorialement et se sont surtout positionnés sur des programmes franciliens.
Comment anticipez-vous l’année 2023 ?
X. L. : La vente au détail continuera de reculer, rien ne laisse présager une augmentation. Il est probable que l’on perde sur un an quelques milliers d’unités de logements neufs. La part du bail réel solidaire, qui représente un volume modéré de 3.000 à 4.000 unités en 2022, devrait continuer à progresser.
