Obligation de résultat du promoteur immobilier versus obligation de délivrance du bailleur : tels étaient les principes qui s’affrontaient, dans le litige que la Cour de cassation a tranché le 18 janvier dernier. L’affaire portait sur un immeuble pris à bail par une association pour y installer une crèche. Ladite locataire conclut un contrat de promotion immobilière avec une entreprise pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble. Le hic : en cours de travaux, des plaques de fibrociment contenant de l’amiante sont découvertes sur la toiture du bâtiment. Le promoteur procède aux travaux de retrait, qui n’étaient pas prévus dans son contrat, et les facture à l’association locataire. Celle-ci assigne alors le bailleur, réclamant le paiement du prix des travaux de désamiantage, ainsi que la réparation du préjudice financier résultant du retard de livraison de l’immeuble.
Obligation de résultat
La question posée était donc de savoir qui, du promoteur, du bailleur ou de la locataire devait supporter le coût de ces travaux. Dans un premier temps, les juges du fond rejettent les demandes de l’association. Ils estiment que le promoteur est tenu « à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celles relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante ». Ils ajoutent que l’association ne pouvait dès lors « se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée » … ni, a fortiori, lui demander une indemnisation.
Obligation de délivrance
Mais la Cour de cassation ne se laisse pas convaincre par cette argumentation et censure la décision rendue en appel. Cohérente avec sa jurisprudence antérieure (voir Cass. 3e civ., 2 juillet 2003, n° 01-16246), elle énonce que : « Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire ».
En clair : le bailleur ne peut se dérober à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination. Et doit assumer le coût du désamiantage pour que les bambins puissent sereinement occuper les locaux de la crèche.
