Alors qu’une proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement est en cours de discussion au Parlement, le gouvernement fait un geste en direction des secteurs du logement et de la construction pour répondre aux difficultés qu’ils connaissent, indique la notice du décret n° 2025-461 publié ce 27 mai au « Journal officiel ».
« Le ralentissement marqué de l’économie et du secteur de la construction à compter de 2021, dans le contexte de la pandémie de Covid puis du conflit russo-ukrainien, a remis en cause de nombreux projets de construction de logements », souligne le communiqué du ministère de l'Aménagement du territoire et de la Décentralisation. « Des projets autorisés n’ont pu être mis en chantier ou menés à leur terme, notamment en raison de la forte hausse des coûts de construction remettant conjoncturellement en cause les équilibres économiques des projets, mais aussi en raison des exigences accrues des établissements de financement en matière de pré-commercialisation ».
Caducité prochaine
Or, un certain nombre d’autorisations délivrées à compter de 2021, « et a fortiori lors du pic de délivrance de l’automne 2022, arriveront donc à leur terme prochainement », la durée de validité des permis étant fixée à trois ans, renouvelable deux fois pour une année supplémentaire (art. R. 424-21 du Code de l’urbanisme). Pour rappel, la prorogation doit être demandée par le pétitionnaire, être établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité (art. R. 424-22 du Code de l’urbanisme).
Cinq ans non renouvelable et un an de plus
Aussi, pour faciliter la relance de la construction, le décret accorde une durée de validité exceptionnelle de cinq ans non renouvelable aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, d'aménager ou de démolir et décisions de non-opposition à une déclaration préalable) intervenues entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 et en cours de validité à ce jour.
En outre, ce dispositif est complété d’une mesure prorogeant de droit pour une année supplémentaire la validité des autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 et toujours valables à ce jour.
Autorisation d’exploitation commerciale
Le texte prévoit également des prolongations lorsqu’est jointe au permis de construire une autorisation d’exploitation commerciale (AEC). Ainsi, la durée de l’AEC est prolongée de deux ans lorsque le permis est délivré entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024. Et d’un an, lorsqu’il est accordé entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022.
« La période retenue permettra notamment de mener à bien les projets de création de logement qui avaient permis à plus de 2300 communes de bénéficier de l’Aide à la relance de la construction durable octroyée en 2021 et 2022 », explique encore le communiqué.
« Effets d’aubaine »
Saisi à deux reprises sur ce texte (le 6 mars 2025 et le 7 mai 2025), le Conseil national d’évaluation des normes (CNEN) avait émis un avis favorable à l’unanimité des membres présents. Le collège des élus avait alors noté que « cette mesure dérogatoire s’applique à toutes les autorisations d’urbanisme, dont les réhabilitations. » Cependant, lors de ses séances, il a mis en garde contre la possibilité « d’effets d’aubaine » qui peuvent résulter de ces mesures et souhaite que « ce dispositif n’entraîne pas d’immobilisation inutile de foncier ».
