Renouvellement des contrats de syndic
L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriétédéroge au droit de la copropriété pour prévoir le renouvellement, dans les mêmes termes, des contrats de syndic expirant ou ayant expiré entre le 12 mars et la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire augmentée d'un mois (soit le 24 juin, sauf prorogation de l’état d’urgence sanitaire).
Le contrat de syndic est renouvelé « jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ». Cette prise d’effet doit intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
L’article 22 précité réserve toutefois l’hypothèse où l’AG des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance au "Journal officiel" le 26 mars 2020, un syndic dont le contrat prendrait effet à compter du 12 mars 2020.
L’objectif de ces dispositions est de faciliter le fonctionnement des copropriétés particulièrement sur le sujet des charges et des travaux. Il s’agit de pallier l’impossibilité, pour les AG de copropriétaires, de se réunir pendant la période de l’état d’urgence sanitaire, qui empêcherait le renouvellement du mandat du syndic en exercice (rapport au Président de la République - JO du 26 mars 2020).
Toutefois, il est étonnant de lire que l’ordonnance prévoit un renouvellement des contrats de syndic, alors même qu’il aurait pu être envisagé leur prorogation. La question se pose d’ailleurs de savoir si le prétendu renouvellement ne doit pas s’analyser une simple prorogation. En effet, par dérogation à l’article 1214 du Code civil, qui dispose que le renouvellement donne naissance à un contrat à durée indéterminée, le contrat prétendument renouvelé s’achève, comme évoqué plus haut, à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée des copropriétaires au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.
Tenue des assemblées de copropriétaires
Les articles 4, 5 et 6 de l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l'épidémie de covid-19 intéressent également les copropriétés. Ladite ordonnance s’applique « aux personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé ». Il convient de rappeler, à cet égard, que le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé constituée par la collectivité des copropriétaires d’un immeuble bâti. Il entre donc dans les prévisions des dispositions de l’ordonnance précitée, bien qu’il ne soit pas mentionné dans la liste des personnes morales de droit privé de l’article 1er.
L’ordonnance ne modifie pas les règles de convocation des assemblées de copropriétaires, qui obéissent toujours au droit commun. En revanche, elle permet la tenue des assemblées « sans que les membres et les autres personnes ayant le droit d'y assister ne soient présents physiquement ou par conférence téléphonique ou audiovisuelle » (art. 4 de l'ordonnance).
Pour que cette disposition puisse s’appliquer, il faut, d’une part, que le syndic de copropriété prenne la décision d’y recourir, d’autre part, que le lieu de réunion soit frappé, à la date de la convocation, « par une mesure administrative limitant ou interdisant les rassemblements collectifs pour des motifs sanitaires ». Sont donc principalement visées les assemblées convoquées pendant la période de confinement.
Les copropriétaires participent et votent à l’assemblée « selon les autres modalités prévues par les textes qui la régissent » (art. 4 de l'ordonnance) ; ce qui comprend le vote à distance et la délégation du droit de vote (art. 17-1 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ; rapport au président de la République).
Le recours à ces deux modalités paraît cependant malaisé en pratique lorsque l’assemblée a lieu à huis clos. Il reste la conférence téléphonique ou audiovisuelle, prévue par l’ordonnance, sur décision expresse du syndic (art. 5 de l’ordonnance). Il faut que celui-ci dispose des moyens techniques adéquats afin, notamment, d'assurer l'identification des copropriétaires. Ceux-ci, dans tous les cas, doivent être avisés par tous moyens de la date et de l'heure de l'assemblée et des conditions d’exercice de leurs droits (art. 4, al. 3, de l’ordonnance). Cette information peut évidemment être insérée dans la convocation.
Lorsque les formalités de convocation de l'assemblée ont déjà été accomplies, en tout ou en partie, au moment où est prise la décision de tenir l’assemblée à huis clos, il n’est pas nécessaire de réitérer la convocation. Il convient bien évidemment d’achever les formalités de convocation. La modification du lieu de l'assemblée ou des modes de participation ne constitue pas, dans cette hypothèse, une irrégularité de convocation. En revanche, les copropriétaires doivent en être informés trois jours ouvrés au moins avant la date de l’assemblée. A cet effet, le syndic peut utiliser tous moyens à sa disposition pourvu que l’information soit effective (art. 7, I, de l’ordonnance).
Un décret à venir doit préciser « en tant que de besoin, les conditions d’application de la présente ordonnance » (art. 10).
Enfin, en cas de vente de lots de copropriété intervenant pendant la période de confinement, il convient que le vendeur pense à informer, entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique de vente, son acquéreur de la tenue d’une AG afin qu’il n’ait pas à supporter les coûts des mesures et travaux qui y seraient votées. Préalablement au confinement, cette information avait lieu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est conseillé, en période de confinement, de faire adresser les éléments (convocation, pouvoir et ordre du jour) par les soins d’un notaire ou d’un avocat. Par ailleurs, le rédacteur, dans les actes authentiques de vente, prêtera une attention particulière aux clauses relatives à la copropriété et plus spécialement à la tenue d’une AG des copropriétaires, afin que lesdites clauses correspondent à la réalité des faits.
