Trouver le bon équilibre entre la nécessité de produire des logements et lutter contre l’étalement urbain n’est pas chose aisée. Pour y parvenir, la loi portant lutte contre le réchauffement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a mis en place des mesures d’optimisation de la densité des constructions. Etude préalable de densification pour les opérations d’aménagement, seuil de densité minimale dans les grandes opérations d’urbanisme (GOU), dérogations aux règles du PLU : décryptage des dispositifs prévus.
Etude préalable de densification
En premier lieu, la loi Climat et résilience instaure l’obligation de réaliser une étude sur l’optimisation de la densité des constructions préalablement à une opération d’aménagement faisant l’objet d’une évaluation environnementale (nouvel art. L. 300-1-1 du Code de l’urbanisme). Cette étude de densification devra prendre en compte la qualité urbaine et la préservation de la biodiversité dans les villes. Elle permettra de faire intégrer par le maître d’ouvrage les préoccupations environnementales et de santé le plus en amont possible dans l’élaboration du projet envisagé.
Si le défaut de réalisation de l’étude de densification ne semble faire l’objet d’aucune sanction spécifique, un décret déterminera les modalités de prise en compte des conclusions de cette étude de densification dans l’étude d’impact. En conséquence, l’omission de la transmission de l’étude de densification ou encore son caractère incomplet pourrait être de nature à entacher la validité de l’étude d’impact et donc compromettre l’obtention de l’autorisation environnementale.
Densité minimale des constructions
Autre mesure législative envisagée : l’intégration d’un seuil de densité minimale des constructions dans les grandes opérations d’urbanisme (GOU). Pour mémoire, les GOU sont des dispositifs d’aménagement du territoire créés par la loi Elan prévoyant le transfert de compétences des collectivités aux intercos, notamment en ce qui concerne la délivrance des autorisations d’urbanisme pour les projets urbains de grande ampleur ou complexes. A titre d’exemple, la métropole Aix-Marseille-Provence, en partenariat avec l’Etat et la Ville de Marseille ont initié en 2019 un projet partenarial d’aménagement intégrant une GOU pour lutter contre l’habitat insalubre.
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L’acte décidant la qualification d’une GOU doit fixer sa durée et son périmètre. La loi Climat et résilience ajoute comme critère de qualification une « densité minimale de constructions, le cas échéant déclinée par secteur » (art. L. 312-4 du Code de l’urbanisme). Cette nouvelle caractéristique devrait permettre de maximiser/rationaliser la densification des nouvelles constructions, en particulier en ce qui concerne le logement individuel.
Il convient de noter que dans les zones d'aménagement concerté (ZAC), le règlement du PLU pourra également déterminer une densité minimale de constructions, le cas échéant déclinée par secteur (art. L. 151-27 du Code de l'urbanisme).
Dérogations aux règles du PLU
Enfin, la loi Climat et résilience vient modifier les dispositions de l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme pour permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire d’autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % aux règles relatives au gabarit, pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne pourra concourir à excéder 50 % de dépassement au total.
Le texte étend par ailleurs la liste des territoires pouvant bénéficier de ces dérogations. Initialement réservées aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où est instituée une taxe annuelle sur les logements vacants, et aux communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste des communes dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux est inférieur à un certain taux, les dérogations pourront s’appliquer à l’avenir au sein du périmètre d’une GOU et dans les secteurs d’intervention comprenant un centre-ville avec une opération de revitalisation du territoire (ORT) (art. L. 152-6 précité).
Exemplarité environnementale, friches
En dernier lieu, et toujours dans un objectif de densification, la loi Climat et résilience crée :
- un nouvel article L. 152-5-2 au Code de l’urbanisme permettant à certaines constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale (en fonction de la nature du projet et de leur zone d’implantation) de déroger aux règles des PLU relatives à la hauteur ;
- un nouvel article L. 152-6-1 du Code de l’urbanisme permettant aux projets de construction ou de travaux réalisés sur une friche d’obtenir une dérogation aux règles relatives au gabarit, dans la limite d’une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque ces constructions ou travaux visent à permettre le réemploi de ladite friche. Cette disposition a ainsi vocation à inciter la construction sur ces fonciers complexes et de rendre ces zones jusqu’alors délaissées plus attrayantes pour les porteurs de projets.
