Le gouvernement veut donner un coup de pouce à la construction préfabriquée, il l’a affirmé à plusieurs reprises. C’est au secteur de la maison individuelle qu’il s’adresse avec ce décret du 6 février dernier, qui adopte un nouvel échéancier de paiement pour les CCMI incluant de la préfabrication. Le texte impose en parallèle de nouvelles obligations aux constructeurs afin d’informer précisément les maîtres d’ouvrage sur les éléments préfabriqués mis en oeuvre.
Essor de la construction hors site
Ces dernières années, la préfabrication – définie à l’article L. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) créé par l’article 67 de la loi Elan - s’est développée dans ce secteur. De « nouveaux systèmes constructifs constitués d'éléments préfabriqués assemblés en atelier ou en usine, puis mis en œuvre sur le chantier » ont en effet émergé, soulignait le gouvernement en avril 2019. « Ces éléments préfabriqués peuvent intégrer, selon les cas, l'isolation, les menuiseries, des réseaux ainsi que d'autres éléments de second œuvre. Ce mode de construction par préfabrication concerne toutes les filières du bâtiment (béton, acier et matériaux biosourcés dont le bois). »
Un calendrier adapté au rythme d’un chantier en préfabrication
Or, rapidement, il est apparu que l’échéancier de paiement traditionnel des CCMI (article R. 231-7 du CCH) était inadapté aux spécificités de ce mode constructif.
Pour mémoire, dans les CCMI sans préfabrication, l’échéancier des paiements est le suivant (article R. 231-7 du CCH) :
« 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »
La loi Elan a donc souhaité y remédier, et l’ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019, prévue par son article 65, a modifié le contenu de ce contrat. Elle y a inséré notamment la description des éléments préfabriqués en usine, les modalités de paiement en fonction de l'avancement des travaux de construction sur le chantier et de l'achèvement des éléments préfabriqués en atelier ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage sera tenu informé de la bonne exécution et de l'achèvement des éléments préfabriqués en atelier.
Le décret n° 2020-102 du 6 février 2020 vient compléter ce dispositif, en fixant le nouvel échéancier. Son étude d’impact indique que « le coût des éléments [préfabriqués] (principalement les murs porteurs) constitue l’essentiel du coût total de la maison, et représente une avance de fonds significative pour le constructeur, qui n’est pas en phase avec les appels de fonds prévus à l’article R. 231-7 du CCH. » Elle explique également que « les étapes successives de « mise hors d’eau» puis « mise hors d’air » du chantier […] n’ont pas vocation à être dissociées pour un chantier en préfabrication : l’ensemble des éléments à assembler – planchers, cloisons, murs, toiture - arrivent en même temps sur site pour être assemblés. »
Les pourcentages maximums exigibles des prix convenus à chaque stade de la construction et de la fabrication des éléments préfabriqués sont désormais fixés de la manière suivante :
« -20 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
«-25 % à l'achèvement des fondations ;
«-50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués, tels que définis au premier alinéa de l'article R. 231-3-1, après information du maître de l'ouvrage dans les conditions prévues au deuxième alinéa du même article ;
«-75 % à l'achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d'eau et la mise hors d'air ;
«-95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d'enduits extérieurs. »
Ces délais figureront à l’article R. 231-7-1 du CCH.
Dans l’évaluation qualitative de l’étude d’impact, il est mentionné que « la création de ce nouvel échéancier de paiement devrait avoir pour intérêt l’allègement de la trésorerie des entreprises de construction spécialisées en préfabrication de maisons […]. Il pourrait donc en résulter une croissance de leur chiffre d’affaires ». Si ce type de construction se généralise, cela pourrait « conduire à une baisse des coûts de la construction dont les maîtres d’ouvrage pourraient bénéficier ».
Des informations complémentaires apportées par le constructeur
Pour pouvoir appliquer ce nouveau dispositif et assurer la protection du maître d’ouvrage, le constructeur doit fournir à ce dernier des éléments d’information complémentaires sur les éléments préfabriqués.
Un article R. 231-3-1 du CCH fait ainsi son apparition. Il impose dorénavant qu’en plus de « la description, avec leur plan et leurs caractéristiques, des éléments préfabriqués », le contrat détaille « les modalités selon lesquelles le constructeur informe le maître de l'ouvrage de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments, soit en le mettant à même de constater ou de faire constater cette fabrication sur le site de production, soit en lui transmettant les éléments permettant d'attester la fabrication des éléments mentionnés et décrits au contrat, identifiables par tout moyen propre à l'entreprise, notamment par marquage des éléments préfabriqués au nom du maître de l'ouvrage, code barre ou tout autre moyen pertinent d'identification ». Le maître d’ouvrage bénéfice donc d’une information complète. Selon l’étude d’impact, le décret « ne fait que rappeler les pratiques déjà existantes en la matière »…
Des clauses-types additionnelles
Enfin, l’article 3 du présent décret vient compléter en conséquence l’annexe de l’article R. 231-13 du CCH relative aux clauses types afférentes au CCMI avec fourniture de plan. Il ajoute de nouvelles clauses en cas de recours à la préfabrication. Devront ainsi être annexés au contrat « la liste et la description, avec leur plan et leurs caractéristiques, des éléments préfabriqués […] [ainsi que] le document définissant les modalités selon lesquelles le constructeur informera le maître de l'ouvrage de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments […]».
Concernant la clause relative aux modalités de paiement du prix, elle intègre les changements opérés par l’ordonnance et le présent texte et reproduisent l’article R. 231-7-1 du CCH.
L’ensemble de ces mesures s’applique aux contrats conclus à compter du 1er mai 2020.
