La plus grande vigilance doit être observée quant au libellé des clauses en matière de construction de maisons individuelles. Faute de quoi, ces stipulations peuvent se voir déclarer illicites ou abusives. La société d’assurances CGI Bâtiment (1), qui intervient, dans le cadre de CCMI, comme garant de livraison à prix et délais convenus en application de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation (2), vient d’en faire les frais, aux termes d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 25 janvier.
A l’origine du litige : l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels (AAMOI), qui a assigné la CGI Bâtiment en suppression de deux clauses de ses actes de cautionnement. Elle n’a toutefois obtenu gain de cause que pour l’une des deux devant la Cour de cassation.
Pénalités de retard
La Haute juridiction censure ainsi - comme l’avait fait, avant elle, la cour d’appel - la clause relative aux pénalités de retard utilisée par la CGI Bâtiment. Celle-ci stipulait en effet que « les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage ».
Or, rappelle la Cour, en application « des articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du Code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves » - comme cela avait déjà été énoncé, par exemple, dans la décision Cass. 3e civ., 16 juin 2015, n° 13-11609. La clause contestée, en ce qu’elle « prévoyait plusieurs termes possibles », est donc bien illicite et doit être écartée.
Dépassements de prix
En revanche, la seconde clause contestée par l’association et censurée en appel est repêchée par la Cour de cassation. Cette disposition contractuelle concerne la limitation de la garantie de remboursement. Elle prévoit que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus [notamment] à l’exécution des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la [CGI] ».
La Cour ne détecte ici ni illicéité, ni caractère abusif, dès lors que « la validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date ». L'exclusion de garantie pour les conséquences d'avenants au contrat de construction de maison individuelle non acceptés par le garant est donc permise.
