« Le CCMI a des allures de fils préféré quand on le replace dans l’environnement familial des contrats spéciaux du droit de la construction. Mais être le fils préféré n'emporte pas toujours la promesse d'un avenir radieux », s’amuse Fanny Garcia, professeure à l’Université de Nantes, pour introduire ses propos relatifs à la préfabrication d’une maison individuelle lors du colloque « Le CCMI, 30 ans après la loi du 19 décembre 1990 ».
L’impulsion de la loi Elan
Si les dispositions relatives à la préfabrication dans le cadre du CCMI sont récentes, la préfabrication, elle ne l'est pas. Cette méthode de construction a été développée à la fin de la Seconde Guerre mondiale pour rebâtir rapidement le pays, rappelle la professeure. Son encadrement normatif date d’un premier décret (n° 54-1123) du 10 novembre 1954, adapté par un décret de 1958. Toutefois, ces deux textes ont été abrogés, conduisant ainsi à délaisser la préfabrication pour la maison individuelle dans les années 60 et 70.
En 2018, la préfabrication fait son grand retour dans la réglementation, et en particulier dans le régime du CCMI. Selon Fanny Garcia, ce contrat apparaît ainsi comme le seul que le législateur a pris soin d’adapter à la préfabrication. L’article 65 de la loi Elan a invité le gouvernement à légiférer par ordonnance pour ajuster le régime du CCMI avec fourniture de plan à la préfabrication afin de respecter l’objectif « construire plus, mieux et moins cher ». Sur ce fondement, une ordonnance (n° 2019-395) du 30 avril 2019 – entrée en vigueur le 1er février 2020 – puis un décret (n° 2020-102) du 6 février 2020 – entré en vigueur le 1er mai 2020 – ont été pris. Ce dernier constitue désormais le droit très spécial du CCMI, existant aux côtés de la règle de droit spécial régissant le CCMI en l’absence de préfabrication. Il introduit notamment un échéancier de paiement spécifique en cas de recours à la préfabrication.
Des faiblesses structurelles
Mais selon la professeure, le nouvel encadrement recèle certaines faiblesses, « liées d’une part à la définition de la préfabrication, et d’autre part, à l’absence de la définition de la maison individuelle préfabriquée ».
La préfabrication est, depuis la refonte du livre 1er du Code de la construction et de l’habitation (CCH), définie à l’article L.111-1 dudit code ; il dispose notamment que les éléments préfabriqués doivent faire « indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert du bâtiment ». Selon Fanny Garcia, « cette définition légale vise les éléments d'équipements (régis par ailleurs par l'article 1792-2 du Code civil). Mais ne vise pas l'ouvrage en tant que tel au sens de l'article 1792 du Code civil. Si ce critère semble conforme à la réalité de la construction industrielle, il est insuffisant car l'ouvrage préfabriqué tel que visé par l'article précité ne semble pas pouvoir à ce jour intégrer cette définition légale. « Et pour l’instant, aucune justification n'est apportée », précise-t-elle.
En outre, la maison individuelle préfabriquée ne bénéficie toujours pas d’une définition juridique. Pourtant, l’étude d’impact de la loi Elan invitait à la définir et à déterminer un seuil minimal de préfabrication déclenchant la possibilité pour le constructeur de bénéficier d’un échéancier de paiement spécial.
Par ailleurs, l’article L. 231-2 du CCH dispose que seul le constructeur assurant la fabrication, la pose et l’assemblage des éléments préfabriqués, peut bénéficier d’un échéancier de paiement adapté.
Une grille de paiement à parfaire
Rapidement, il est apparu que l’échéancier de paiement traditionnel des CCMI (article R. 231-7 du CCH) était inadapté aux spécificités de ce mode constructif.
Pour mémoire, dans les CCMI sans préfabrication, l’échéancier des paiements est le suivant (article R. 231-7 du CCH) :
« 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »
Les pourcentages maximum exigibles des prix convenus à chaque stade de la construction et de la fabrication des éléments préfabriqués sont désormais fixés à l’article R. 231-7-1 du CCH de la manière suivante :
« 20 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués, tels que définis au premier alinéa de l'article R. 231-3-1, après information du maître de l'ouvrage dans les conditions prévues au deuxième alinéa du même article ;
75 % à l'achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d'eau et la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d'enduits extérieurs. »
Selon Fanny Garcia, cet échéancier ne respecte pas la temporalité de la préfabrication. Souvent, le constructeur sort d’usine l’intégralité de la maison individuelle préfabriquée avant même que ne commence véritablement le chantier. « Cette grille d’adaptation n’a-t-elle que le nom ? », conclut-elle.
