Dans son étude sur l’action des villes et des bailleurs sociaux face à la crise du logement, Newmark, conseil international en immobilier, consacre un long développement à la politique d’acquisition d’immeubles menée par la mairie de Paris et les organismes HLM. Celle-ci compte parmi les principaux leviers actionnés par la municipalité pour produire du logement social dans la capitale.
Création de 2 000 logements sociaux
Selon Newmark, du début de 2023 à octobre 2024, 84 actifs ont été acquis ou préemptés par la Ville et les bailleurs sociaux, soit 49 % des transactions sur le marché de l’investissement en immobilier résidentiel dans la capitale. Ces opérations représentent près de 1,11 milliard d’euros et doivent aboutir à la création de plus de 2 000 logements sociaux (contre 918 financés en construction neuve en 2023). Par comparaison, le montant des 88 biens achetés par les autres catégories d’acteurs durant cette période s’établit à 1,58 milliard d’euros.
Des préemptions très majoritairement
Les préemptions constituent la très grande majorité des biens acquis (82 % des opérations et 61 % du volume). Les bailleurs sociaux interviennent aussi par le biais des acquisitions off-market ou par le processus classique des appels d’offres. Les plus actifs sont Paris Habitat et la RIVP et, dans une moindre mesure, Elogie-Siemp, à qui la collectivité délègue fréquemment son droit de préemption. Les trois opérateurs acquièrent les biens sur leurs fonds propres mais en bénéficiant de subventions municipales importantes : celles-ci sont passées de 126 millions d’euros en 2023 à 150 millions d’euros en 2024. D’autres bailleurs sont présents sur le marché immobilier parisien, essentiellement I3F et CDC Habitat, dont les achats se sont élevés à 110 millions d’euros durant cette période.
Les préemptions portent très majoritairement sur des immeubles de logements et ceux-ci comprennent fréquemment des commerces en rez-de-chaussée, contribuant ainsi à équilibrer financièrement la création de logements sociaux. Newmark indique que les quelque 3 500 locaux commerciaux de Paris Habitat génèrent ainsi près de 68 millions d’euros de chiffres d’affaires.
Préemptions et acquisitions sur la période 2023-2024 supérieures à 1 million d’euros. © Newmark / Ville de Paris
40 % de logements publics à l’horizon 2035 dont 10 % d’abordables
Selon le conseil en immobilier, cette politique d’acquisition devrait se poursuivre alors même que la Ville a atteint le seuil de 25 % de logements SRU en 2023 (25,5 % si l’on prend en compte ceux qui sont financés). L’équipe municipale vise désormais 40 % de logements publics à l’horizon 2035 dont 10 % d’abordables. L’étude rappelle d’ailleurs à ce propos qu’en juin 2023, un arrêt du Conseil d’Etat a précisé qu’une préemption pouvait être engagée pour la réalisation de logements sociaux alors même que le seuil fixé par la loi SRU avait déjà été atteint.
Les achats de biens issus du parc privé complèteront le PLU bioclimatique, qui doit être adopté le 20 novembre. Celui-ci comprend des dispositions destinées à augmenter le parc HLM comme les emplacements réservés, le renforcement de la règle de mixité sociale ou encore la création de la servitude de mixité fonctionnelle.
Création d’une Foncière logement abordable
Lors de la même séance du Conseil de Paris, la Ville doit aussi voter la création d’une Foncière logement abordable, qui aura « pour objectif d’acquérir des immeubles en pleine propriété, en vue de développer l’offre locative à destination des classes moyennes ». La gestion de ces biens sera confiée à des bailleurs sociaux dans le cadre de baux emphytéotiques. La capacité d’investissement de la Foncière pourra atteindre jusqu’à 120 millions d’euros par an, soit 350 logements par an.
