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En ce 21 février 2023, le ciel est gris et le bâtiment affiche une façade métallique d’un mauve uni. Mais il suffirait d’un rayon de soleil pour qu’il vire au bleu. Si l’heure est encore à la levée des dernières réserves pour l’agence d’architecture de Nicolas Santer Van Hoof qui a assuré le suivi du projet aux côtés de l’agence Blaq, mandataire(1), l’hôtel Mercure de 3 200 m2 de surface de plancher (SP) sur huit niveaux et le restaurant Memphis, qui ne désemplit pas, ont pu être livré juste à temps pour le carnaval.
Le marché du bureau neuf n’existait pas
Coté tertiaire aussi, les premiers occupants sont déjà arrivés. « Cela fait 20 ans qu’il n’y avait plus eu de programmes de bureaux neufs à Dunkerque. Les derniers, c’étaient pour nos locaux. En construire de nouveaux pouvait semblait risqué. Sans offre, le marché du bureau neuf n’existait pas », résume Gilles Merrien, directeur de la SAEM de développement du Dunkerquois (S3D). L’aménageur qui a assuré la copromotion du projet avec Spie batignolles Immobilier vient d’emménager avec joie sur la moitié d’un des niveaux, soit environ 500 m2.
Au dernier étage, c’est Engie qui occupe désormais un plateau complet de 1 000 m2, avec une vue imprenable sur le port de plaisance, tandis que KPMG louera la moitié d’un niveau et l’Office de tourisme de Dunkerque la moitié d’un autre.
RT 2012 - 30 %
« Le marché du bureau de seconde main est à 120 euros du m2.an. Ici, en neuf, le loyer est entre 150 et 160 euros du m2.an, mais avec des charges qui seront bien moindres que dans l’ancien. Le bâtiment affiche en effet 30 % de consommation de moins que la RT 2012 et est certifié Breeam very good. Seuls 30 % des surfaces sont encore vacantes et nous avons des demandes », détaille Sébastien Gest, directeur Nord-Est de Spie batignolles Immobilier.
C’est lui qui a proposé, il y a plus de cinq ans, malgré la très faible appétence, à l’époque, des investisseurs sur le bureau à Dunkerque, ce projet de pôle tertiaire et d’activités via un programme mixte comprenant aussi un hôtel et des commerces. Projet qui répondait au souhait de Patrice Vergriete, président de la communauté urbaine de Dunkerque et maire de la ville, de créer des bureaux sur ce parking faisant partie de la ZAC des Bassins.
Effet levier
Petit à petit, le projet prend forme sous les esquisses de l’agence lilloise Blaq et un consortium d’investisseur est monté pour la partie tertiaire. « Pour faire levier, la S3D a acquis 20 % des bureaux », précise Gilles Merrien. A ses côtés, la Banque des Territoires prend 49 % et un investisseur privé, la Soremi, en acquiert 31 % . Des entrepreneurs locaux se lancent aussi pour acquérir l’hôtel et les commerces. « Nous avons eu beaucoup d’incertitude à cause de la Covid-19 qui a failli remettre en question l’hôtel », rappelle Sébastien Gest.
Finalement, l’hôtel est maintenu et le promoteur arrive à lancer le chantier avant la flambée des coûts des matériaux. « L’ensemble des travaux, réalisés en entreprise générale par Spie batignolles Nord(2), s’est monté à environ 16 millions d’euros HT, aujourd’hui ce projet coûterait au moins 10 % de plus. Rien que la façade métallique a pris 30 % », constate Sébastien Gest.
Autre point qui a permis de limiter les coûts, un parking qui n’offre en sous-sol que 85 places grâce à un PLU prenant en compte la proximité des transports en commun et d’un gigantesque parking extérieur.
(1) Avec Maning (bureaux d’études techniques), Sim Engineering (bureaux d’études acoustiques), Hexa Ingénierie (bureaux d’études VRD et Canopée (paysagiste).
(2) Avec pour sous-traitants TPHF, SGC, Pieux Ouest, Etandex, Gomarsall, Nord Montage, Iso Building, Ramery Enveloppe, Roger Delattre, Rideaux Stores Services, Benault, Calser, SODB, Doitrand, Imy Bâtiment, Isocab Construct, Eymery, Norboiserie, Assa Abloy, Bara, Denis, Batisol et Résine, Pique et Fils, DRCP, CVCA Energies, Plus Froid, SET Tertiaire, Otis.
