Un record inquiétant. Fin juin, la France comptait 9265 logements collectifs et maisons groupées livrés mais invendus, en hausse de 91% sur un an ! Un niveau jamais atteint depuis que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) communique sur ce stock, qualifié de « dur » par les professionnels.
En décembre 2023, au plus fort de la crise de la demande, la FPI l’estimait à 3958 lots pour un total de 102 544 logements. Autrement dit, le stock dur des promoteurs représentait 3,9% de leur offre commerciale globale. Fin juin 2025, sur fond de stagnation des taux des crédits immobiliers accordés à leurs potentiels clients, il pesait 10,8% sur les 85765 lots disponibles à la vente, selon les données trimestrielles de la fédération présentées le 4 septembre. La moyenne des dix dernières années se situe autour de 7%, précise la FPI.
Autre indicateur qui n’invite pas à l’optimisme : le taux d’écoulement des programmes commercialisés. Après trois trimestres de baisse, celui-ci est reparti à la hausse pour atteindre 18,7 mois.
Inquiète pour ses adhérents épuisés par trois années de crise, la FPI insiste sur un sujet qui pourrait passer à la trappe en cas de changement de gouvernement. « La disparition du Pinel a asséché l’investissement locatif : c’est une réalité, pas une théorie. Il est urgent que le Parlement sauve le statut du bailleur privé, car sans investisseurs, il n’y aura plus de logements, et aucune relance de l’économie française ne sera possible », alerte son président Pascal Boulanger, cité dans le communiqué.
Ventes au détail et en bloc en baisse
De nombreux opérateurs résidentiels ont en effet construit leur modèle économique sur le soutien public aux investisseurs particuliers. C’est le cas d’Edouard Denis, filiale du groupe Nexity, contraint comme l’an dernier de réduire sa masse salariale pour traverser ce tunnel qui semble interminable pour la profession. En témoigne le volume des ventes au détail qui baisse pour le deuxième trimestre consécutif…
D’avril à juin, les promoteurs ont vendu 12 590 logements aux particuliers, en recul de 16,9% sur un an. N’étant plus stimulés fiscalement, les investisseurs locatifs ont réservé seulement 2 537 lots (-52,2%).
Pouvant bénéficier pour certains du Prêt à taux zéro (PTZ), les propriétaires occupants, eux, ont acheté 10 053 logements, un volume en légère hausse sur un an (+2,2%) mais en baisse (-9,1%) par rapport au premier trimestre 2025, quand les taux continuaient de baisser lentement. Jusque mi-2022, et la fin de l’époque des taux très bas, le marché carburait à un rythme trimestriel supérieur à 20 000 voire 30 000 ventes au détail. Les investisseurs particuliers pouvaient représenter la moitié de ces réservations, contre 20% au deuxième trimestre.
Le sursaut ne viendra pas des bailleurs professionnels. Les ventes en bloc (7227) sont aussi décroissantes (-18,1%). « Cette baisse est d’abord imputable aux ventes à destination des bailleurs sociaux, alors que les ventes en bloc aux acteurs du logement intermédiaire ont légèrement augmenté. Les ventes en bloc à destination des investisseurs institutionnels restent stables, mais sur un faible volume », explique la FPI.
Quid du segment de marché des résidences services vendues au détail (la FPI ne prend en compte que celles vendues en bloc) ? Il est en baisse également, avec 2100 lots réservés (-8,7%). Face à une demande grippée côté particuliers, les promoteurs peuvent en effet transformer une opération pensée initialement pour de l’accession privée en un programme géré vendu à la découpe. Mais cette solution dépend de la commune et ne peut pas fonctionner à tous les coups.
