En quoi consiste le dispositif ?
Ce mécanisme s'adresse aux organismes HLM souhaitant vendre à des personnes physiques un immeuble collectif destiné à être soumis au statut de la copropriété. Il leur permet de ne transférer à ces acquéreurs, dans un premier temps, que la propriété des parties privatives correspondant à leur lot. Puis, à une date connue à l'avance et située dans « un délai de dix ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente du premier lot de l'immeuble », le transfert de propriété de la quote-part des parties communes pourra être réalisé. C'est à cette date, identique pour l'ensemble des lots vendus, que s'appliqueront à l'immeuble toutes les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Selon les termes du gouvernement, ce dispositif permet à l'acquéreur de « se familiariser avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes ». Et à l'organisme HLM de ne pas être « un copropriétaire parmi les autres copropriétaires », le temps de vendre tous les lots.
Quelles sont les formalités à accomplir ?
Deux actes authentiques devront être signés : le premier lors du transfert de propriété du lot de copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division devant y être joints ; et un second acte, pris à l'initiative de l'organisme vendeur, opérant transfert de propriété de la quote-part des parties communes.
A quel moment le prix doit-il être réglé ?
L'ordonnance est muette sur ce point. Les parties sont donc libres d'établir les modalités de règlement du prix : paiement en une seule fois lors de la conclusion de l'acte de vente ou paiement suivant deux échéances. Ainsi, il pourrait être envisagé un premier paiement lors de l'acquisition des parties privatives, puis un second au jour du constat du transfert de propriété de la quote-part des parties communes.
Pendant la période transitoire, quelles règles s'appliquent à l'organisme HLM ?…
L'organisme vendeur conserve la gestion des parties communes de l'immeuble ainsi que la charge des travaux de conservation de l'immeuble. A ce titre, l'article L. 443-15-5-3 décrit ses obligations d'entretien des parties et équipements communs. Il ne peut ainsi pas prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties et équipements communs et de celles des lots. Il doit par ailleurs rendre compte annuellement de sa gestion à l'ensemble des acquéreurs, avec une vision prévisionnelle des travaux à engager et de leurs coûts.
Si nécessaire, l'organisme HLM pourra effectuer, y compris à l'intérieur du logement, et sans que les acquéreurs ne puis-sent s'y opposer, « des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ou aux travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d'équipements » ainsi que « des travaux obligatoires » relatifs « à la sécurité ou à la salubrité publique ».
… Et aux acquéreurs ?
Les acquéreurs des lots sont titulaires d'un droit réel d'usage des parties et des équipements communs de l'immeuble (art. L. 443-15-5-5). A ce titre, ils versent une contribution aux charges en contrepartie des services liés à l'usage des parties communes, des dépenses d'entretien courant et menues réparations sur les parties communes et des services rendus liés à l'usage des différents éléments du loge-ment. Un décret viendra établir la liste de ces charges.
L'application de la loi de 1965 étant différée pendant cette période, il conviendra d'inventer un nouveau mode d'interaction entre l'organisme vendeur et les acquéreurs, afin de préfigurer la copropriété à venir.
Quand ce dispositif entrera-t-il en vigueur ?
Les nouvelles règles seront applicables à compter du 1er janvier 2020.
Par Anne-Christine Farçat et Claire-Marie Dubois-Spaenlé, avocates associées, SCP Seban & Associés
