La « valeur verte » représente la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ; principalement liée à la performance énergétique du bien (un bâtiment dit « vert » est plus rentable qu’un bâtiment classique, car moins énergivore), elle l'est également à l’accès aux transports en commun, à ses matériaux de construction, à la qualité de son insertion locale, etc.
Alors que l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, en particulier dans l’existant reste un enjeu crucial, déterminer la valeur verte d’un bien immobilier peut être un moyen d’inciter les particuliers à rénover leur logement avant cession.
Pour mieux définir cette "valeur verte", notion délicate en France et dont la prise en compte n'en est qu'aux prémisses (voir Focus), l’Ademe et le cabinet Sogreah ont donc mené une étude inédite et tenté de chiffrer la valeur verte d’un bien immobilier sur le territoire national par une approche théorique.
De nombreuses variables influent sur le niveau de la valeur verte : par exemple, sur un marché immobilier peu tendu et dans un contexte de prix de l’énergie très élevés, la valeur verte peut devenir un critère important de choix des acheteurs.
• La valeur verte dans les logements anciens
Pour 8 cas types de rénovation, l’analyse a estimé la valeur verte sur la base de la somme des économies d’énergie attendues et des éventuels surcoûts lors du renouvellement des équipements et ce, suivant plusieurs scénarios prenant en compte les évolutions des prix de l’énergie.
Dans l’immobilier ancien, l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte ; elle peut représenter jusqu’à 30% de la valeur marchande d’un bien (1), en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement (plus ce prix est bas, plus le pourcentage de valeur verte induit par les économies d’énergie sera élevé).
Les études de cas permettent de mettre en évidence la performance énergétique comme une composante essentielle de la valeur verte, mais aussi comme un important critère de différenciation entre les logements (voir cas types 1 et 2).
• La valeur verte dans le neuf
Pour 23 cas de logements neufs, l’analyse a estimé la valeur additionnelle des logements respectant la réglementation thermique 2012 (RT 2012) par rapport aux mêmes logements respectant la RT 2005. Les estimations de valeurs vertes probables se situent autour de 100 €/m² SHON en maison individuelle et de 60 €/m² SHON en logement collectif (voir cas types 3 et 4).
