Au début des années 2000, l’usufruit locatif social (ULS) était un ovni. Cet outil consiste à mobiliser l’épargne privée pour construire des logements sociaux en zone tendue en dissociant temporairement la pleine propriété d’un logement : l'usufruit revient à un bailleur social, la nue-propriété à un investisseur (voir encadré). Le leader dans le secteur, c’est Perl (pour pierre, épargne, retraite, logement), filiale de Nexity¹. Le promoteur détient 76% du capital de la jeune société et a nommé en juin dernier Thomas de Saint Leger, son ancien directeur de la stratégie et du développement, à la direction générale du spécialiste de l'ULS.
Au lancement de l’usufruit localtif social, les organismes HLM communiquaient peu sur cette offre nouvelle. Aujourd’hui, ils n’hésitent plus à en vanter les mérites. Derniers exemples en date : le groupe SNI avec son projet de restructuration d’un immeuble de bureaux en 28 logements sociaux en ULS au Vesinet (78) ou encore 3F qui annonce sa toute première opération en ULS à Saint-Cyr-l’Ecole (78).
Pourquoi ce changement de paradigme ? En 15 années, l’ULS est entrée dans les mœurs. Comme l’argent public se raréfie, faire appel à d’autres sources de financement est judicieux. Par ailleurs, « les professionnels de l'usufruit locatif ont fait évoluer leurs contrats pour s’adapter à nos contraintes de bailleur social, signale Jacques Wolfrom, président du comité exécutif du groupe Arcade qui affirme avoir déjà travaillé avec Perl et ses concurrents. Lors du débouclage d’une opération (à la fin de la période de démembrement, ndlr), si un ménage refuse trois propositions d’hébergement émanant du bailleur social, le nu-propriétaire se charge de reloger la famille². Enfin, nous avons pu adapter le niveau de remise en état des logements lors du débouclage de l’opération pour l’aligner sur le niveau exigé lors d’un changement de locataire. Au départ, Perl souhaitait une remise à neuf. »
Nouveau produit et cap sur l’international
Perl a fait son chemin en France et souhaite désormais se diversifier. « Nous nous intéressons aux résidences étudiantes sociales, indique Thomas de Saint Leger, qui précise être en cours de négociation sur ce sujet avec des professionnels du secteur. Ces actifs situés en cœur de ville sont de petites tailles et demeurent abordables pour les investisseurs. » En parallèle, le DG veut organiser le marché secondaire de l’ULS, sur lequel se revendent les biens immobiliers. « Aujourd’hui, nous dénombrons une trentaine de transactions par an, nous pourrions en accompagner une centaine d’ici deux ans ».
Enfin, Perl veut renforcer sa présence à Strasbourg (67) et se développer au Luxembourg et en Belgique, grâce à sa filiale iPerl. « Nous travaillons avec des avocats à la création d’un cadre législatif à proposer au législateur nous permettant de développer l’ULS », précise Thomas de Saint Leger, qui espère enregistrer ses premières réservations d’ici 18 à 24 mois. Notons toutefois que suite au Brexit, Perl revoit sa stratégie concernant le marché londonien. « Nous n’avions pas réalisé d’investissement conséquent à Londres, tempère le directeur général. Nous continuons à observer ce marché, mais dans l’immédiat, nous nous consacrerons à d’autres projets. »
Volonté de travailler avec tous les promoteurs
Malgré la composition de son capital (et notamment, la part importante détenue par Nexity), le spécialiste de l’ULS assure vouloir travailler « avec tous les promoteurs de la place. L’autonomie de Perl (vis-à-vis du leader de la promotion immobilière, ndlr) est essentielle. Actuellement, nous réalisons 10% de nos opérations avec Nexity. » Ce taux n’a pas forcément vocation à augmenter, mais « si nous avons une communauté d’intérêt, nous essaierons de travailler plus en amont et avec une plus grande proximité avec ces équipes », ajoute Thomas de Saint Leger.
Seul le temps dira si la petite entreprise a tenu son engagement. Dernier enjeu pour le spécialiste de l’ULS : réussir le premier débouclage de la toute première opération ULS lancée par Perl, il y a 15 ans. « Nous l’anticipons depuis un an », indique le DG qui refuse toutefois d’indiquer le nom et le lieu du programme immobilier.
