Pourquoi créer un nouveau dispositif de division foncière ?
Je travaille sur ces questions depuis plusieurs années, et force est de constater que la mise en œuvre des textes est complexe. La densification, devenue nécessaire à l'heure du zéro artificialisation nette (ZAN), fait l'objet d'inquiétudes légitimes des riverains, qui voient des opérations se réaliser dans leur rue ou dans leur quartier, et de propriétaires désireux de diviser leur parcelle mais sans trop savoir ce qui sera édifié une fois le lot vendu.
En quoi la division-densification diffèrerait-elle des autres outils ?
Les mécanismes actuels de division foncière ne permettent pas de collaboration entre le propriétaire diviseur et le constructeur. Le premier s'intéresse au lot - sa forme, sa délimitation - mais, une fois son terrain divisé, il perd la maîtrise de la construction elle-même, qui n'incombe qu'au second. Cela peut être un frein à des opérations de densification. Le dispositif serait fondé sur un partenariat entre le propriétaire et le constructeur. L'un et l'autre se mettraient d'accord en amont sur le dessin du lot et sur la volumétrie de la construction. Une fois l'accord conclu, le constructeur ne déposerait, avant l'achat du lot, qu'un permis de construire - qui comprendrait l'accord du propriétaire et un plan de la division à réaliser. La densification serait facilitée et mieux acceptée en raison du consensus entre les deux partenaires.
Ce dispositif est assez similaire à la division primaire…
La division primaire - dispositif dérogatoire au lotissement permettant à un propriétaire de diviser son terrain au profit de personnes ayant déjà obtenu une autorisation de construire -constitue effectivement un mode de division adapté à la densification partenariale. Mais son recours est exclu lorsque le permis de construire porte sur la réalisation d'une maison individuelle d'habitation. La division-densification n'aurait pas pour but de concurrencer les outils existants, mais de combler un vide juridique. Elle serait limitée aux seules opérations visant la construction d'une maison à destination d'habitation. Il s'agirait d'un mode de division appelé à se multiplier dans les prochaines années.
Prévoir un mécanisme supplémentaire de division foncière ne risque-t-il pas de complexifier davantage ce régime juridique ?
Les outils actuels ont été pensés à une époque où la lutte contre l'artificialisation des sols et la trajectoire vers le ZAN n'existaient pas. Il est temps non seulement de considérer les moyens de freiner l'étalement urbain mais aussi de reconsidérer le pendant de cette politique publique, à savoir libérer des droits à bâtir dans les secteurs où il est possible de le faire. D'ailleurs, l', dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience, évoque bien, parmi les leviers à mobiliser pour atteindre les objectifs de lutte contre l'artificialisation, « l'optimisation de la densité des espaces urbanisés ».
Le lotissement a-t-il encore sa place à l'heure du ZAN ?
Souvent décrié comme le mode opératoire par excellence de l'étalement urbain, le lotissement n'en constitue pas moins un outil de contrôle indispensable des divisions foncières générant des lots à bâtir. Il pourrait à l'avenir être davantage employé dans des subdivisions de lots déjà bâtis. Son régime juridique doit donc être questionné, voire réformé, dans cette perspective.
