Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 relatif aux autorisations d’urbanisme a modifié substantiellement le régime des habitations légères de loisirs (HLL), désormais fixé aux articles R.111-31 et 32 du Code de l’urbanisme. Les possibilités d’implantation d’HLL sont aujourd’hui plus grandes qu’autrefois. Mais les dispositions du Code de l’urbanisme laissent perdurer quelques ambiguïtés au sujet de l’autorisation requise pour leur implantation.
Localisation plus libérale
Avant l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme, les HLL ne pouvaient être implantées (ancien article R.444-3 du Code de l’urbanisme) que dans quatre lieux spécifiques : les terrains de camping et de caravanage ; les parcs résidentiels de loisirs ; les villages de vacances classés en hébergements légers ou les dépendances des maisons familiales de vacances agréées. En dehors de ces espaces, la construction d’une HLL n’était pas possible, à moins de bénéficier « d’un laisser-faire » des communes aboutissant parfois, notamment en zone littorale, à une véritable « cabanisation » de l’espace.
Le nouvel article R.111-32 du Code de l’urbanisme maintient l’implantation des HLL dans les quatre lieux d’accueil précédemment cités. Mais il poursuit en précisant « qu’en dehors de ces emplacements, leur implantation est soumise au droit commun des constructions ». Cette dernière disposition renforce singulièrement les possibilités d’implantation de ce type d’habitation.
Concrètement, l’implantation d’HLL est désormais possible sur n’importe quel autre terrain, même s’il ne comporte pas d’aménagement particulier proprement touristique. Toutefois, en pareille circonstance, les HLL seront alors soumises « au droit commun des constructions », c’est-à-dire traitées comme n’importe quelle autre construction. Ce système n’est pas forcément très clair et différents cas de figure sont à distinguer.
Contrôle différencié
Une fois l’emplacement déterminé, il convient de s’interroger sur le degré de contrôle qui sera exercé par l’administration au titre du droit de l’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable ou dispense de formalités particulières. Le critère tiré de la superficie de l’HLL va alors entrer en ligne de compte et se combiner avec celui de la localisation. Il faut, pour cela, se reporter aux nouvelles dispositions des articles R.421-2 alinéa b et R.421-9 alinéa b pour déterminer l’autorisation requise.
Aux termes de l’article R.421-2, sont dispensées de toutes formalités « les HLL implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface hors œuvre nette (Shon) est inférieure ou égale à 35 m2 ». Ce critère de superficie de 35 m2 était celui d’ores et déjà en vigueur sous le régime ancien (ancien art. R.422-2).
Au-delà de ce seuil, l’article R.421-9 prévoit qu’en dehors des secteurs sauvegardés, les HLL « implantées dans les conditions définies à l’article R.111-32 » sont soumises à déclaration préalable (et donc à permis de construire en secteur sauvegardé).
Plusieurs ambiguïtés
La combinaison de ces articles met en exergue une première ambiguïté : rien n’est prévu pour les HLL inférieures à 35 m2 lorsqu’elles sont implantées dans les dépendances des maisons familiales ou dans les villages de vacances. Certes, si vide juridique il y a, celui-ci n’est pas problématique. En effet, il va de soi que dans ces deux derniers secteurs, dès lors qu’au-delà de 35 m2 les HLL sont expressément soumises à déclaration préalable, en deçà de ce seuil elles ne pourront logiquement qu’être dispensées de toutes formalités. En fait, c’est la distinction opérée par l’article R.421-2 qui n’avait pas lieu d’être. Le régime est identique dans ces quatre secteurs.
La seconde ambiguïté concerne les HLL situées en dehors des quatre secteurs en question. Faut-il conclure que l’expression « dans les conditions définies à l’article R.111-32 » de l’article R.421-9 englobe également les HLL implantées en dehors des quatre secteurs déterminés, ce qui reviendrait à dire qu’elles ne seraient alors soumises qu’à déclaration préalable ?
La rédaction de l’article R.421-9 du Code est peu satisfaisante. Par ailleurs, soulignons que le Code de l’urbanisme a entendu, dans l’article R.111-32, soumettre les HLL au droit commun et non plus aux dispositions dérogatoires. La superficie des 35 m2 doit donc être abandonnée et l’on doit revenir au régime général : dès lors qu’il s’agit d’une construction nouvelle, le permis de construire est requis, sauf si l’HLL entre dans le champ d’application de la déclaration préalable. Dans ce cas, une nouvelle superficie doit être prise en compte.
Ainsi, en dehors des quatre emplacements prévus par l’article R.111-32, les HLL seront soumises à la procédure de déclaration préalable si leur surface hors œuvre brute (Shob) est comprise entre 2 m2 et 20 m2 (art. R.421-9 alinéa a) et à la procédure de permis de construire si leur Shob est supérieure à 20 m2.
Cette nouvelle superficie à prendre en compte aura, sans aucun doute, une grande importance dans le choix des HLL. Les communes devront donc rester vigilantes quant à l’octroi de décisions de non-opposition tacites à des déclarations préalables qui ne peuvent plus désormais être retirées.
En pratique, on peut se demander combien d’HLL il sera possible d’implanter sur un même terrain (avec de simples déclarations préalables, par exemple) avant de risquer d’être poursuivi pour aménagements irréguliers de campings ou de parcs résidentiels de loisirs.
Enfin, la définition d’HLL ne risque-t-elle pas de perdre un peu de son sens et de son intérêt ? Que va-t-il rester, en effet, du caractère « démontable » ou « temporaire » de l’HLL qui aura été soumise à un véritable permis de construire, notamment si l’on tient compte du fait qu’il est très difficile de déplacer une HLL. N’y a-t-il pas là un risque de voir les HLL devenir de vraies résidences principales ?
