Il est rare de disposer d’un décret plus de six mois avant son entrée en vigueur ! Mais l’enjeu est tel que ce délai apparaît plutôt court au regard des changements d’habitude qui vont concerner prochainement tous les participants à l’acte de construire : pétitionnaires, constructeurs, collectivités locales ou – et peut-être surtout – services instructeurs.
L’ordonnance du 8 décembre 2005 qui a lancé la réforme du Code de l’urbanisme a regroupé la quinzaine d’autorisations ou de déclarations existantes en trois catégories de permis : permis de construire, de démolir, d’aménager et une seule déclaration, laissant au décret d’application le soin de déterminer leur champ d’application respectif. Celui-ci, en date du 5 janvier 2007 (JO du 6), précise par ailleurs les délais d’instruction et il intègre les deux décrets du 31 juillet et du 4 octobre 2006, portant respectivement sur la suspension de la validité du permis en cas de recours et sur les permis précaires. Il clôt donc la réforme du droit de l’urbanisme… en attendant la réforme ultérieure de l’urbanisme commercial.
A souligner : le décret du 5 janvier comporte un article 16, destiné à favoriser les énergies renouvelables, qui s’applique aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2007. Ce décret sera publié dans un prochain supplément « Textes officiels » du Moniteur.
Toutes les constructions
Pour les constructions neuves, le permis de construire reste la règle. Le décret précise les constructions ne nécessitant qu’une déclaration préalable (entre 2 et 20 mètres carrés, qu’il y ait ou non déjà une construction sur le terrain) et les constructions dispensées de formalité (moins de 2 m2). Certaines constructions ne créant pas de surface de plancher sont soumises à permis de construire du fait de leur hauteur (éoliennes de plus de 12 m de haut) ou de contraintes diverses (piscines couvertes).
Grande nouveauté : le changement de destination est désormais constitué par le passage de l’une à l’autre des affectations prévues par le Code de l’urbanisme. Les annexes sont réputées être de la même destination que la construction principale. Ainsi, la transformation du garage d’une maison en habitation ne sera pas considérée comme un changement de destination mais nécessitera une déclaration préalable. Les changements de destination qui nécessitent, soit de modifier la façade, soit de modifier les structures porteuses du bâtiment, seront soumises à permis ; les autres, à déclaration.
Pour les travaux sur constructions existantes, seront soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur de façade. Les autres modifications et les travaux de ravalement ne seront soumis qu’à déclaration préalable. Ce sera notamment le cas des travaux modifiant ou supprimant un élément de construction protégé par le plan local d’urbanisme ou par une délibération municipale. Tous les travaux sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques restent soumis à permis de construire (sauf entretien ou réparations ordinaires).
Permis d’aménager
Autre nouveauté : l’institution d’un permis d’aménager, par regroupement des permis de lotir, des autorisations concernant les terrains de golf, de camping ou de résidences mobiles de loisir… Il sera possible d’attribuer un seul permis émanant de plusieurs demandeurs et portant sur plusieurs parcelles. Un lotissement ne créant pas de voies ou d’espaces communs ne sera soumis qu’à déclaration préalable, quel que soit le nombre de lots. En cas de création de voies ou d’espaces communs, le permis d’aménager sera nécessaire à partir de deux lots. Pour les aires publiques de stationnement, le permis est exigible à partir de 50 places. Quant au permis de démolir, il est instauré par le conseil municipal, sauf dans certaines zones protégées, déterminées par le décret.
Certains travaux de construction ou d’aménagement sont dispensés de formalités au titre de l’urbanisme. Il existe trois critères principaux : la nature ou la faible importance des constructions ou installations (murs de soutènement, clôtures…) ; leur caractère temporaire (fixé à trois mois ou un an) et le secret pour des motifs de sécurité.
Certificats d’urbanisme
De nombreux élus locaux et professionnels se sont inquiétés de la réforme du certificat d’urbanisme (CU), opérée par l’ordonnance du 8 décembre 2005. Le décret, qui instaure un CU tacite, rétablit la distinction initiale entre deux documents et en précise le contenu:
– le certificat de simple information se contentera d’indiquer le droit applicable (dispositions d’urbanisme ; limites administratives au droit de propriété ; liste des taxes et participations applicables au terrain) ;
– le certificat opérationnel renseignera sur l’état des équipements publics existants ou prévus et sur la faisabilité du projet.
La durée de validité des certificats d’urbanisme est portée à dix-huit mois. En cas d’oubli de l’administration d’une règle favorable au pétitionnaire, celui-ci pourra tout de même s’en prévaloir.
« Qui ne dit mot, consent »
Les procédures d’instruction des autorisations deviennent plus strictes. « Les délais sont désormais prévisibles et garantis », souligne Philippe Baffert, chef du bureau de la législation et de la réglementation à la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGUHC). Le principe est le suivant : le décret fixe des délais de base qui sont d’un mois pour la déclaration préalable ; de deux mois pour le permis de construire une maison individuelle et pour le permis de démolir ; et de trois mois pour les autres permis. Ces délais pourront être prolongés en raison de certaines consultations. Toute majoration devra être portée à la connaissance du pétitionnaire dans le mois qui suit le dépôt de la demande. Passé ce premier mois, le service instructeur ne pourra majorer le délai d’instruction. Les cas de prorogation sont limitativement énumérés par le décret, en tenant compte des délais octroyés aux services consultés pour donner leurs avis et informations. Sans réponse de la part de ces services, leur avis sera réputé favorable. A l’issue du délai d’instruction, le demandeur bénéficiera d’un permis tacite en cas de silence de l’administration.
Le décret dresse la liste des pièces pouvant être demandées au cours de l’instruction et détaille les éléments relatifs au projet architectural. Si le dossier est incomplet, le pétitionnaire sera, dans le mois qui suit le dépôt de la demande, invité à le compléter. A défaut, le refus du permis sera automatique.
La consultation de l’architecte des bâtiments de France (ABF) est modifiée. Lorsque son avis est requis, le maire doit lui transmettre copie du dossier dans la semaine qui suit le dépôt et le délai sera, selon les cas, de deux ou quatre mois. Si l’ABF émet un avis défavorable explicite ou assorti de prescriptions, le demandeur ne pourra pas bénéficier d’un permis tacite.
Enfin, le contrôle de la conformité des travaux est réformé. Désormais, le constructeur et l’architecte ne se contenteront plus de déclarer l’achèvement des travaux. Ils devront les certifier conformes au permis délivré.
