« L’idée a germé en 2021, après une demande d’Emmanuelle Wargon, qui était encore à l’époque ministre du Logement. Elle souhaitait savoir où étaient situés les bureaux vacants, et comment les transformer. Nous nous sommes rendus compte que l’on avait beaucoup de données issus des brokers, en flux, mais des données en stock parcellaires ou incomplètes », explique Blaise Heurteux, associé et fondateur de la Place de l’immobilier, le 10 décembre au Salon de l’immobilier d’entreprises (Simi) à Paris.
En avril 2023, ce collecteur et analyste de données immobilières, avec la Foncière de Transformation immobilière (FTI), filiale du groupe Action Logement, et le promoteur Linkcity, filiale de Bouygues Construction, lancent alors le Consortium des Bureaux de France. « Nous avons mis en branle tout un système de détection en partant des bases de données de la Place de l’immobilier », poursuit Blaise Heurteux.
Après un an et demi de recherche, le bilan est le suivant : le parc immobilier de bureaux en France comptabilise 173 millions de m². « Il y a un travail important de définition de ce que l’on appelle bureau. Une ambassade est-elle un bureau ? Comment sera comptabilisé un bureau dans un entrepôt ? Il a fallu encore fiabiliser les données sur le terrain », explique encore Katelle le Guillou, directrice générale de la FTI. Le consortium a ensuite divisé le parc national en deux ensembles : le parc marchand (89 M de m2), et le non-marchand, lui-même divisé entre le non-marchand privé (47 M de m2) et le non-marchand public (37 M de m2). Le non-marchand correspond à des bureaux qui appartiennent en propre à leurs utilisateurs, dont la valeur est davantage patrimoniale que financière.
Plus de 9 millions de m² immédiatement disponibles
« Parmi les bureaux loués par des propriétaires à des utilisateurs (au sein du parc marchand privé, NDLR), plus de 9 millions de m² sont immédiatement disponibles en France », selon ce décompte. 5,2 millions en Île-de-France, et 4 millions en région. Au sein de ce parc vacant, 2 millions de m² (dont 1,2 million en Ile-de-France) sont considérés comme en friche par le consortium. Concrètement, il s’agit d’immeubles de plus de 1 000 m2 entièrement vides depuis au moins deux ans et sans projet.
Cette définition de friches a été retenue car elle comprend les actifs les plus facilement transformables en logements. « On a construit, au cours des années 2010, énormément de bureaux en Ile-de-France. En moyenne, 44 m² par nouvel emploi. Il n’est pas étonnant de voir de la vacance structurelle apparaître », témoigne Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’Epargne immobilière et foncière (IEIF).
Ne reste plus qu’à convaincre, selon les acteurs de l’immobilier présents au Simi, les élus locaux du bien-fondé de ce gisement de potentiels nouveaux logements. A Paris, les 45 bâtiments en vacance structurelle pourraient loger 6017 personnes d’ici cinq ans, chiffre le consortium. Dans la métropole de Rouen, les trois immeubles recensés, représentant un total de 20 574m² vides : 541 habitants. De Brest Métropole à Saint-Etienne Métropole, 29 autres Etablissements publics de coopération intercommunale (EPCI) comptent au moins 3 immeubles dans ce cas, représentant dans chaque territoire un potentiel de plusieurs centaines voire plusieurs milliers de personnes à héberger après transformation.
