Combien ?
Le volume total des investissements immobiliers commerciaux en Europe est resté élevé avec 176,7 Mds€ investis entre le premier et le troisième trimestre 2018, un résultat stable par rapport à la même période en 2017. Mais le chiffre d’affaires total – qui s’élève à 265 Mds € au 3T 2018, en hausse de 2% par rapport à 2017 – ne devrait toutefois pas battre le record historique de l’année précédente, ont estimé les analystes de BNP Paribas Real Estate lors du salon de l’immobilier d’entreprise, le Simi. Ce, en raison d'un quatrième trimestre très actif qui ne se répétera « probablement pas ».
Où ?
Malgré les négociations tendues sur l’accord de Brexit, le Royaume-Uni est resté le premier marché d’Europe avec 48,7 Mds€ investis ces 9 derniers mois et une estimation de 65 Mds € pour l’année 2018. Suivent l’Allemagne (42,8 Mds € investis et une estimation à 58 Mds € pour l’ensemble de l’année) et la France (18,3 Mds € investis).
Le centre de Londres reste le premier marché urbain européen. CentralParis (+41%) vient en deuxième position, principalement en raison de la performance de la ville de Paris (à l'intérieur et à l'extérieur du centre-ville) ainsi que du quartier du croissant ouest.
Après Londres et Paris, viennent les quatre principaux marchés allemands. Francfort (+78%) est la première ville allemande avec 6,8 Mds€ investis, grâce à quelques méga transactions. Berlin (-19%) est la seule des quatre principales villes à enregistrer une baisse, imputable à l'insuffisance de l'offre car la demande reste élevée.
Vient ensuite Amsterdam qui se hisse à la 7ème place malgré une baisse substantielle (-23%) de l'activité d'investissement, sauf dans la classe d'actifs industrielle et logistique. Après trois années exceptionnelles, Madrid enregistre aujourd'hui une baisse (-25%), tirée par les bureaux et le commerce de détail.
Egalement en baisse (-38%), Vienne souffre d’un manque de produits alors que les bureaux restent la classe d'actifs la plus performante à Dublin (+124%). La poursuite de la dynamique a permis à Milan, après une bonne année 2017, d'enregistrer une baisse de ses investissements (-5%) plus faible que prévu, après une bonne année 2017. Tous les secteurs sont restés très actifs à Varsovie (+56%) tandis que la bonne performance du Luxembourg (+16%) a presque égalé son résultat de 2017. Prague a connu une baisse (-58 %) ainsi que Lisbonne (12 %) qui n'a pas bénéficié du dynamisme de l'activité au Portugal.
Qui investit?
Sans surprise ce sont les investisseurs européens qui dominent le marché. Les investissements « cross-border » européens ont représenté environ 40% de l’investissement total avec 35,5 Mds € au 3T 2018. Suivent les investisseurs américains (21 %,19 Mds €) et asiatiques -particulièrement les sud-coréens – avec 25 %.
Pour quel rendement ?
La compression des rendements s'est poursuivie depuis fin 2017 sur la moitié des principaux marchés urbains, tandis que les rendements se sont stabilisés sur les autres marchés. Du T2 au T3 2018, le rendement prime de Munich a dépassé celui de Berlin pour atteindre le taux prime le plus bas d'Europe (2,90%), Milan, Amsterdam, Bruxelles et Varsovie étant les autres marchés à enregistrer une compression. Une Europe coupée en deux se dessine avec à « l’ouest », un rendement maximal de 4,5 % et à « l’est », des rendements pouvant aller jusqu’à 6,5%.
