N’en déplaise aux professionnels opposés au plafonnement des loyers dans les zones tendues, plus le temps passe, plus les 17 observatoires locaux des loyers (OLL) prennent forme. Le 17 novembre dernier, le Moniteur.fr annonçait la mise en place du comité scientifique de l’observatoire des loyers (voir notre article) chargé de garantir la qualité statistique des données produites par les observatoires locaux. Jeudi 27 novembre, cet organisme a publié son premier rapport dans lequel il donne la méthode à suivre pour collecter les données sur les loyers.
Quelles seront les données observées exactement ?
Pour comparer les loyers entre les villes, les 17 observatoires doivent récolter et analyser les mêmes informations. Le comité scientifique a donc tranché : le champ d’observation portera sur « les logements locatifs non HLM […] les meublés non professionnels et non saisonniers » et cela, quelle que soit l’ancienneté des locataires. Ce dernier point devrait faire bondir les professionnels de l’immobilier et les propriétaires bailleurs, puisque les loyers des locataires les plus anciens demeurent en général à des niveaux plus bas que ceux des nouveaux arrivants. Enfin, les observatoires analyseront le « loyer mensuel hors charges, ramené généralement au m² de surface […] la surface retenue est la surface habitable. »
Le comité national a déterminé la liste exacte des éléments à collecter comme la date de référence (1er janvier par défaut), l’adresse complète du logement, le type d’habitat (maison, appartement), l’époque de construction, le nombre de pièces, la surface habitable, etc.
Comment seront découpées les zones à observer ?
Dans les villes où le plafonnement des loyers sera effectif (comme Paris, et les collectivités locales situées en zones tendues qui se sont prononcées en faveur du dispositif), le zonage va devenir le nerf de la guerre. Le comité scientifique en est conscient et prévoit deux ans pour définir véritablement les zones d’études. La deuxième année permettra de réviser le zonage définit pour la première année d’observation, « à l’aide de la première collecte par un traitement économétrique des données. »
Pour le comité scientifique, un bon zonage est « rarement [calé sur] des zones administratives préexistantes et doivent être spécifiquement conçues pour l’observation des loyers privés ». Une bonne zone d’observation est « homogèns en termes de niveaux de loyers » et contient « suffisamment de logements pour respecter les règles de diffusion des données agrégées. »
L’ensemble des logements de la zone ne seront pas audités, les observatoires locaux devront déterminer un échantillon « tiré aléatoirement ».
Comment réussir à récolter toutes ces informations ?
Pour les observatoires agrées, il n’y a rien de plus simple. Il leur suffira de faire appel aux agents immobilier ou aux notaires. Car le décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier, les oblige à transférer l’intégralité des données de loyer du parc qu’ils gèrent sur les territoires où il existe un observatoire local des loyers agréé.
Toutefois, les choses se corsent pour les observatoires non agréés. Ces derniers devront se tourner vers les habitants. « En raison du coût des enquêtes directes auprès des particuliers, l’OLL fera une collecte auprès d’un échantillon obtenu par tirage aléatoire dans une ou plusieurs bases externe ».
Une fois les données recensées, les observatoires locaux devront créer des partenariats avec « les principales organisations de professionnels et de particuliers : Fnaim, Unis, Snpi, chambre des notaires, Unpi, autres associations de bailleurs… Cette liste n’est pas limitative et doit être adaptée au contexte local » indique le comité national dans son rapport.
Enfin, les informations collectées devront être vérifiées. Dans son rapport, le comité national indique la marche à suivre aux OLL pour assurer la véracité des données récupérées auprès des professionnels et des particuliers. Quatre niveaux de vérifications doivent être mis en place au niveau local. Une fois les données transmises à l’observatoire national, de nouvelles vérifications seront également réalisées. Elles sont détaillées dans le rapport et visent à éviter, par exemple, les effets de grappes (accumulation de logements à une même adresse)
