Le marché de bureaux franciliens est frappé par un taux de vacance historique, sur fond de réduction des surfaces occupées par des locataires en quêtes d’économies comme SNCF, séduits par le télétravail et le flex office.
Mais ni ces facteurs liés à la pandémie, ni la loi Climat et Résilience promulguée cet été, qui insiste sur la nécessité de réutiliser l’existant, en transformant les bureaux en logements par exemple, n’ont influé et ne vont influer sur la stratégie du promoteur généraliste Ogic en immobilier d’entreprise. Activité qui peut peser, selon les années, jusqu’à un tiers de son chiffre d’affaires, de 410M€ en 2020.
Nantes et Lille dans le viseur
En matière de positionnement géographique, l’entreprise de 260 salariés veut continuer d’opérer principalement dans le Grand Paris et à Lyon. Déjà présent à Bordeaux, Ogic aimerait bien se développer dans des métropoles « bien connectées par le TGV comme Nantes et Lille », explique Emmanuel Dargier, son directeur général chargé de l’immobilier d’entreprise. Mais pas question d’aller jusque dans les villes moyennes qui gagnent des habitants sous l’ère Covid. Trop petits marchés.
Concernant la restructuration de bureaux obsolètes et/ou sous-occupés, le 19e promoteur national (au classement général, résidentiel et tertiaire) a développé ce savoir-faire bien avant la crise, « notamment pour le compte d’Axa à Paris », rappelle Emmanuel Dargier. Et d’ajouter qu’Ogic « pratique la rénovation depuis trente ans » dans le résidentiel. En témoigne la restauration, en 2002, du château de la Reine Blanche à Paris (XIIIe et XIVe), avec à la clé, 55 logements neufs.
Sur le « retail », autre secteur fragilisé par la pandémie, Ogic fait le pari de la continuité, en consacrant les pieds d’immeubles à des commerçants, dans le cadre de projets mixtes.
« Les élus nous interrogent sur l’usage »
Contrairement aux investisseurs institutionnels qui snobaient les entrepôts avant la pandémie, une diversification dans l’immobilier logistique, en croissance, n’est pas à l’ordre du jour. « Ogic a travaillé dans la logistique dans les années 2010 avant que ce soit à la mode. Notre actionnaire, le groupe Dentressangle, vient de ce monde. Le cœur de métier de sa filiale Ogic, c’est le résidentiel et l’immobilier d’entreprise », commente Emmanuel Dargier.
Ogic ne prévoit pas non plus de modifier la touche architecturale de ses bureaux. « Ce n’est pas la crise qui l’a fait évoluer mais des discussions avec les élus, confie-t-il. Ces derniers nous interrogent sur l’usage et le bon fonctionnement des immeubles. »
Sur le besoin de nature en ville, se traduisant par une végétalisation du toit par exemple, le pari de recourir systématiquement à un écologue en tertiaire remonte à 2015. Soit trois ans avant la conception d’un projet phare : Bercy Cristal à Paris (XIIe).
« Cela fait dix ans que nous avons pris le contre-pied, sur les bâtiments de plus de 10 000m², de proposer des paliers d’étages transformés en coin de tisanerie et coin semi-ouvert qui débouche sur un balcon ou une terrasse » et de répondre aux besoins d’interaction des occupants, ne se rendant au bureau plus que deux ou trois jours par semaine, se félicite le dirigeant.
Renouvellement d’air
Enfin, Ogic assure ne pas avoir attendu la crise sanitaire pour traiter le sujet montant de la qualité de l’air. Son programme tertiaire Swell à Clichy (Hauts-de-Seine), pensé avant la pandémie par Pietri Architecte et livré à l’été 2021, va au-delà de la réglementation, grâce aux gaines surdimensionnées et l’ajout de filtrations. Les quelque 20 000 m² de bureaux et commerces (en pied d’immeubles) acquis en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) affichent un gain potentiel de 20% de renouvellement d’air à l’heure. La réglementation impose 30m³ à l’heure.
Un bémol, toutefois : les locaux d’infrastructures grignotent du terrain sur les salles de réunion. Résultat, le promoteur propose moins de surfaces à vendre. Les deux bâtiments indépendants sont toujours inoccupés. Réversibilité oblige, l’un des étages peut passer de plateau à « business center ». Un argument pour mettre fin à la recherche locative de BNP Real Estate et CBRE ?
