Le marché immobilier est et continuera d’être « porté par l’ancien » au moins jusqu’en 2022, assure Alain Tourdjman, directeur des études économiques du groupe BPCE (Banque Populaire, Caisse d'Epargne…), en visioconférence de presse ce jeudi 24 juin.
En cause, le ralentissement de la construction de logements neufs. « Depuis trois ou quatre ans, la promotion privée adressée aux ménages est en difficulté, peine à renouveler son offre, observe-t-il. Le nombre de réservations est supérieur aux mises en vente, l’écart est de plus en plus significatif, et cela pèse sur les stocks, malgré le sursaut du premier semestre 2021. »
La construction va « rester dans de basses eaux »
Alors que la crise des permis de construire, accentuée par la pandémie, inquiète le secteur, le directeur pointe « un risque en 2021 et en 2022 de rester dans de basses eaux, autour de 360 000 nouveaux logements par an ». Pour rappel, le rythme annuel des mises en chantier entre 2017 et 2019 était supérieur à 400 000, « une moyenne acceptable » pour répondre au besoin, selon lui.
Dans ce contexte, Alain Tourdjman oppose « un marché de l’ancien porté par une redéfinition de la demande », et le dispositif à succès MaPrimeRénov qui dope la rénovation énergétique de logements anciens, à « un marché de la construction dans une forme de remise en cause », sur fond de nouveau partage des ventes entre particuliers, bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels.
Première conséquence, la part annuelle des cessions en bloc est amenée à augmenter. « Il est difficile d’envisager une part des institutionnels et des opérateurs du social à moins de 30 % car 17 à 20 % vont chaque année au locatif social, une part croissante de plus de 10 % est dédiée au locatif intermédiaire et un résidu qui pourrait croître à l’avenir concerne le secteur libre », explique-t-il.
Investissement locatif
Mécaniquement, sur le front de l’investissement locatif, « les investisseurs institutionnels vont grignoter peu à peu des parts aux bailleurs personnes physiques, dont l’hégémonie sera remise en cause », annonce-t-il.
« La concurrence de plus en plus forte » des fonds d’investissement et autres acheteurs en bloc n’aura toutefois « pas d’impact majeur » sur les prix des logements neufs. « La capacité de négociation de ces acteurs n’est pas celle des particuliers », ajoute-t-il. Autrement dit, il y aura deux types de marchés avec des prix différents.
Pour Alain Tourdjman, ce sont plus la hausse des prix des matériaux de construction et « le renforcement des normes environnementales, avec l’application de la RE2020 », qui feront augmenter les tarifs dans le résidentiel neuf.
Nouveaux crédits à l'habitat
Hors rachats et renégociations de prêts immobiliers, le groupe bancaire prévoit par ailleurs un dynamisme de la distribution de crédits à l’habitat en 2021. « On sera supérieur à 2020 et probablement à 2019, en raison d’un taux de chômage qui augmente peu mais surtout d’une hausse globale des prix de l’immobilier », anticipe Alain Tourdjman.
Ancien et récent confondus, le prix moyen au m² d’un appartement 3 pièces a gagné plus de 10 % en un an à fin mars 2021 à Caen, Cherbourg, Rennes, Tours, Limoges, Pau, Metz, Besançon… Seules deux villes ont connu une évolution négative : Rouen et La Rochelle.
Pour une maison de 4 à 5 pièces, les hausses supérieures à 10 % ont été observées à Brest, Poitiers, Nîmes, Marseille, Strasbourg, Mulhouse... Le prix moyen pour ce type de bien a baissé dans seulement trois villes : Annecy, Dijon et Limoges.
