« Depuis environ trois ans, avant de lancer un programme, nous procédons à des études de marché afin d'appréhender le plus précisément possible la demande locative. Elles sont réalisées soit en interne par notre direction de la gestion locative soit, si l'enjeu est plus important, par des bureaux d'études techniques spécialisés comme Habitat et Finance », expose Christian Hanoteaux, directeur général de l'Opac 27. Cette volonté de coller au marché s'explique en grande partie par l'extrême prudence des bailleurs sociaux qui admettent aujourd'hui être en pleine mutation-reconversion. « Il n'est plus suffisant de construire du logement social pour le remplir. Nous sommes en concurrence avec les sociétés privées, mais aussi avec les constructions Périssol, surtout dans les villes moyennes. Nous n'avons plus le droit à l'erreur, d'où notre attention extrême à déterminer les meilleurs créneaux de prix et de clientèle », commente le directeur.
Dans ce même esprit de maîtrise des coûts, l'Opac 27 mène une politique ambitieuse en matière de chauffage. L'intégralité de ses logements collectifs est désormais dotée de chaufferies au gaz, et un tiers de son patrimoine bénéficie de la cogénération.
Toujours au chapitre des services nouveaux, et pour empêcher la prolifération des paraboles individuelles, l'Office a créé des réseaux de télédistribution d'images numériques dans ses grands quartiers (plus de 200 logements).
Des rachats de patrimoine pour atteindre une taille suffisante
Autre opération spectaculaire, dans un tout autre ordre d'idée, l'Opac 27 s'est distingué en rachetant, en décembre dernier, une partie du patrimoine de la SA d'HLM et d'aménagement de Seine-Maritime, soit 1 340 locaux situés dans l'Eure. « Le challenge a été de gérer cette opération sans grever les frais de gestion. Cela a demandé une grande mobilisation de notre personnel et donné lieu à une réflexion sur la recomposition de notre réseau local. Une huitième agence va voir le jour à Val-de-Reuil, et cinq employés de la SA ont intégré notre personnel », indique Christian Hanoteaux. Selon lui, d'autres rachats de ce type ne sont pas à exclure : « Il faut désormais s'adosser à une taille suffisante pour conserver nos possibilités d'autofinancement et rentabiliser notre équipe de maîtrise d'ouvrage. Pour parvenir à cet effet de taille, je pense que nous nous orienterons davantage vers de la croissance externe par rachat de patrimoine que vers de la croissance interne par constructions neuves. D'autant que les destructions tendent à équilibrer en nombre les constructions. » Plus classique, l'Opac 27 entend s'imposer comme « généraliste du logement » en diversifiant ses interventions : aménagement, construction de logements non aidés, assistance à la maîtrise d'ouvrage, accession à la propriété... L'exemple type se situe sur la petite commune d'Epaignes (1 100 habitants), à l'ouest du département. L'Office y a mené conjointement une opération d'aménagement du centre-bourg avec réhabilitation de la mairie (PLATS au premier étage) et programme mixant PLA/PLI plus commerces avec la création d'une petite zone de 11 pavillons chauffés au bois.
Enfin, l'Opac ne souhaite pas raisonner uniquement en termes de maîtrise des coûts dans un département qui arrive en tête au niveau du surendettement. Pour permettre à certains accédants en difficulté de rester dans leur maison, l'Opac se propose d'en racheter de 30 à 50 par an. « Dans ce cas, pas de rentabilité - il s'agit le plus souvent d'habitat diffus, diversifié, cher à entretenir - ni de vision technocratique de la gestion de patrimoine. Mais il n'est pas question pour nous d'oublier notre mission sociale, surtout dans certains cas dramatiques », résume Christian Hanoteaux.
PHOTO : Dans la commune d'Epaignes (1 100 habitants), l'Opac 27 a mené un programme mixant PLA/PLI plus commerces avec création d'une petite zone de 11 pavillons chauffés au bois (notre photo).
