Les ventes des promoteurs immobiliers ont chuté de 28% l’an dernier (-36% par rapport à 2011), tombant à 73 700 unités, leur plus bas niveau depuis 16 ans. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui organisait une conférence de presse le 14 février, calcule ainsi que 30 000 logements de moins ont été construits en 2012, 41 000 sur deux ans. La chute atteint même 47% pour la zone B2, 25% pour les zones B1 et C et 18% pour la zone A (la plus tendue). La clientèle des investisseurs s’effondre littéralement (- 42%), ne représentant plus que 43% des ventes totales des promoteurs (contre 64% en 2009). En comparaison celle des accédants résiste mieux (-6%) pesant 56% du total. Par ailleurs, les ventes en bloc, principalement aux bailleurs sociaux, reculent elles aussi de 21% sur l’année, atteignant 7 070 unités hors Ile-de-France. Plusieurs facteurs expliquent cette chute, selon la Fédération : forte réduction de l’avantage fiscal de l’investissement locatif et du plafond de prix au m² fixé pour la zone B2 (2 100 euros), faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf, prix élevés, durcissement des critères d’octroi de crédit aux acquéreurs malgré des taux qui restent très bas.
Vigilance sur les stocks
La baisse des mises en vente (-17% en 2012), tout comme le volume limité de l’offre commerciale en chantier, matérialise un réflexe de prudence des promoteurs qui évitent de constituer des stocks. Les lancements d’opérations ont même chuté de 26% au quatrième trimestre 2012 par rapport à la même période de 2011. 60% des 60 443 logements offerts à la vente à fin 2012 sont en en chantier ou livrés et 40% en pré-commercialisation, pouvant donc être abandonnés le cas échéant. Cette dernière fait ainsi part de 7 à 8000 logements non réalisés l’an dernier, sans qu’il lui soit possible d’en ventiler les motifs (refus de permis de construire, recours, insuccès de commercialisation). Certes, la part des projets en chantier ou livrés augmente de 9 points sur un an, mais « le stock reste faible dans l’absolu », rassure la FPI.
Ce contexte explique la relative stabilité des prix des logements collectifs depuis 18 mois (+0,9% en moyenne en 2012 et +5,5% depuis 2010) à 4025 euros/m² en moyenne nationale (TVA 19,6%). « Nos prix ne baissent pas car l’offre reste insuffisante par rapport à la demande et nos prix de revient sont contraints par les coûts de construction et le prix du foncier », explique François Payelle, président de la FPI. Et d’ajouter : « Les promoteurs, qui financent leurs opérations avec 80 à 90% de recours à l’emprunt, ne sont suivis par les banques que si la marge brute de l’opération atteint au moins 7% et si 50% de l’opération est pré-commercialisée ».
Une année 2013 très incertaine
Alors quid de 2013? « Le début de l'année 2013 est très mou, s’inquiète François Payelle. Nous allons essayer de résister sur la ligne Maginot des 70 000 ventes mais le risque est grand de voir le secteur subir un véritable désastre industriel et social". Pour maintenir l’activité à ce niveau en 2013, la fédération identifie plusieurs conditions :
Premièrement l’efficacité du nouveau dispositif Duflot d’incitation à l’investissement locatif (40 000 ventes attendues). «S’il est classique que les opérateurs mettent quelques mois à s’acclimater à un nouveau dispositif, le "Duflot" est ouvert à l’ensemble de la zone B2 mais seulement jusqu’ 30 juin. Que se passera-t-il ensuite ? C’est ce qui inquiète la fédération : « Le dispositif ne fonctionnera que si l’équilibre est trouvé entre les contraintes qu’il pose et la rentabilité qu’il offre : il faut donc que la modulation à la baisse des loyers que peuvent apporter les préfets reste marginale et que les communes de la zone B2 – réputée moins tendue, ndlr – restent largement concernées », note le président de la fédération qui rappelle que la chute des ventes à investisseurs a atteint -66% dans cette zone l'an dernier en raison du plafond de prix « Scellier » fixé à 2100 euros/m².
Deuxièmement, la réforme conduite fin 2012 pour le PTZ+ doit être amplifiée : « dans une période de taux très bas, le taux zéro perd de son pouvoir solvabilisateur. Il faut donc allonger le différé d’amortissement non pas sur les deux premières mais sur les trois premières tranches de revenus ». Ce qui aurait nécessairement un coût pour le budget de l’Etat. «Mais ce coût serait sans commune mesure avec la TVA engrangée du fait de la vente du logement », juge la FPI.
Troisièmement, des dispositions facilitant l’accès au foncier constructible et la densification doivent être effectivement mises en oeuvre (loi sur la mobilisation du foncier public, lfiscalité des terrains à bâtir, future loi logement et urbanisme) et une solution trouvée pour traiter plus rapidement les recours contre les permis qui, à ce jour, bloqueraient la réalisation de 35 000 logements (promotion et logements sociaux).
Enfin quatrièmement, les normes doivent être stabilisées. Si un groupe de travail a été constitué avec l’Union sociale pour l’habitat pour identifier des allègements possibles d'ici l'été, la fédération continue de plaider pour un statu quo pendant quelques années. Elle relève par exemple que les nouveaux labels HPE et THPE dont la teneur précise sera connue très prochainement et qui sont imposés par exemple pour obtenir la quotité maximum du PTZ+, devraient induire une hausse des coûts de 3 à 5%.
