Aux termes du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), l'État peut procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale lorsque ces terrains, bâtis ou non, sont destinés à la réalisation de programmes comportant majoritairement des logements sociaux. Pour la part du programme destinée aux logements sociaux, la décote ainsi consentie, qui peut atteindre 100 % de la valeur vénale du terrain, est fixée en fonction de la catégorie à laquelle ces logements appartiennent. Elle prend notamment en considération les circonstances locales tenant à la situation du marché foncier et immobilier, à la situation financière de l'acquéreur du terrain, à la proportion et à la typologie des logements sociaux existant sur le territoire de la collectivité considérée et aux conditions financières et techniques de l'opération.
L'article 274 de la loi de finances pour 2019 ajoute que le taux de la décote est calculé dans la limite d'un plafond établi en considération du coût moyen constaté pour la construction de logements sociaux à l'échelle de la commune ou de l'agglomération.
Le , en créant l', encadre les modalités d'application du plafonnement du taux de décote.
Il est plafonné de façon à ce que le montant global de la décote rapporté à la surface totale de plancher des logements sociaux du programme ne puisse excéder certaines valeurs (art. R. 3211-15-1 1° du CGPPP). Le coût moyen constaté pour la construction de logements sociaux correspond au coût moyen au mètre carré de surface utile des opérations de construction de logements sociaux sur les cinq dernières années, réalisées sur le territoire de la commune où se situe le terrain.
Le décret définit également les conditions de prise en compte des réserves foncières et des biens identifiés comme alternative à l'implantation de l'opération envisagée par le demandeur de la décote qui déclencheront l'application du plafonnement si elles sont satisfaites :
- ainsi, les réserves foncières propres ou les biens susceptibles de permettre la réalisation d'un tel programme sont ceux susceptibles de permettre la réalisation d'un programme de logements sociaux d'une surface de plancher au moins égale à la surface de plancher totale des logements sociaux du programme envisagé par le demandeur ;
- par dérogation, lorsque le programme comporte plus de cent logements sociaux, peuvent être considérés comme des réserves foncières propres ou des biens répondant aux conditions fixées un ensemble d'au maximum deux réserves foncières ou biens dont les capacités de constructibilité additionnées peuvent permettre la réalisation d'un programme de logements sociaux d'une surface de plancher au moins égale à la surface de plancher totale des logements sociaux du programme envisagé par le demandeur ;
- les réserves foncières et les biens à prendre en considération doivent être situés sur le territoire de la commune où se situe le terrain. Ils doivent être constructibles et libres d'occupation non précaire au moment de la réalisation du programme envisagé par le demandeur.
Le texte introduit en outre l'obligation pour le préfet de département de compléter le document qu'il adresse au directeur départemental des finances publiques en indiquant, s'il y a lieu, le plafonnement du taux de décote et en précisant, dans ce cas, le coût moyen des opérations de logements sociaux.
Le décret élargit aux établissements publics de l'État, aux sociétés détenues par l'État et à leurs filiales appartenant au secteur public l'application du plafonnement de la décote.
Le plafonnement sera applicable aux opérations dont la demande de décote est déposée après le 27 décembre 2019, date de publication du décret.
