Le projet de loi propose enfin un pot-pourri de mesures variées à destination des investisseurs du champ résidentiel qui, sans être de premier ordre, méritent d'être citées.
L'encadrement des loyers affermi pour une application plus aisée
La création d'observatoires locaux dorénavant décorélée de l'encadrement des loyers
- L'une des dispositions phare du projet de loi ELAN 1 est la reprise du dispositif d'encadrement des loyers instauré par la du 24 mars 2014 2.
En pratique, ce mécanisme d'encadrement n'a été mis en œuvre que pour les villes de Paris et de Lille, par deux arrêtés préfectoraux que les tribunaux administratifs de Paris et de Lille ont récemment annulés 3. Ces annulations, actuellement soumises à chacune des deux cours administratives d'appel compétentes, ont été justifiées par un défaut de conformité à la : la loi prévoyait un encadrement des loyers sur l'ensemble de l'agglomération pour laquelle un observatoire des loyers a été spécialement créé mais non pour une seule commune de cette agglomération. Le projet de loi ELAN vient palier ces annulations en permettant la mise en œuvre de l'encadrement des loyers à seulement une ou plusieurs communes d'une même agglomération, sans corrélation avec l'existence d'un observatoire des loyers.
Si la création d'observatoires des loyers continue d'être prévue et encouragée 4, elle n'est plus une condition préalable indispensable à l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers.
La vocation de ces observatoires est ainsi limitée à la connaissance statistique du marché locatif résidentiel des zones tendues, objectif nécessaire et dorénavant suffisant. Leur création est facilitée par un relâchement des exigences de représentativité des bailleurs et locataires au sein des instances de gouvernance de l'observatoire.
- Le projet de loi ELAN prévoit donc, pendant une durée expérimentale de 5 ans à compter de son adoption, la mise en œuvre d'un dispositif d'encadrement des loyers pris par arrêté préfectoral sur demande des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou collectivités compétentes en matière d'habitat, au nombre desquelles figurent expressément la commune de Paris, les métropoles du Grand Paris, du Grand Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. Cette liste précise dessine déjà les prochains territoires concernés.
Sur demande de cet établissement public, le gouvernement détermine par décret la zone géographique dans laquelle l'encadrement peut être mis en œuvre par arrêté préfectoral, après avoir vérifié la réunion de trois conditions : - un niveau de loyer médian « élevé », condition dont la vérification sera incertaine maintenant que l'existence d'un observatoire n'est plus un préalable indispensable ; - un ratio « faible » de logements construits ou à construire par rapport aux logements existants, sur les cinq dernières années ; l'objectivité de ce critère dont l'appréciation réside dans la « faiblesse » d'un ratio, est discutable ; - un écart « important » entre le niveau moyen de loyer des parcs privés et sociaux, là encore l'objectivité du critère d'« importance » est critiquable.
Outre l'abandon de l'exigence de la création d'un observatoire des loyers, le projet de loi abandonne également la définition des zones tendues par référence à la liste dressée pour autoriser la taxation des logements vacants 5. C'est ainsi deux conditions qui avaient le mérite d'une certaine objectivité, qui sont abandonnées au profit d'une appréciation laissée au gouvernement sur la base de trois critères bien vagues.
Autant dire qu'il y aura ici les coudées très, trop (?), franches pour déterminer les zones concernées et conduire l'expérimentation souhaitée pendant cinq ans. On lit ici la détermination du gouvernement de s'essayer à l'expérimentation de l'encadrement des loyers et de dépasser ainsi l'obstacle élevé par les tribunaux administratifs.
Pour le reste, le système d'encadrement des loyers, tel qu'issu de la , est repris au mot le mot 6, avec ses difficultés d'interprétation, ses ambiguïtés et ses dispositions les plus sévères. C'est assurément de notre point de vue regrettable : un complément de loyer contractuellement convenu pourra toujours être remis en cause après la signature du contrat, le niveau du loyer renouvelé à la demande du locataire continuera d'être incertain, etc.
Si l'on comprend la volonté de ne pas ouvrir de nouveau les débats qui avaient été nourris et clivants, en l'état du projet, c'est tout de même une occasion manquée de toiletter a minima le texte.
Des sanctions au soutien de l'effectivité du mécanisme d'encadrement des loyers L'article 49 du projet de loi met en place des sanctions nouvelles afin de faire respecter l'encadrement des loyers.
Il est d'abord nouvellement prévu qu'en cas d'absence dans le contrat de location de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d›obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
À quel niveau ? Le projet de loi ne le dit pas, postulant probablement que le loyer de référence maximum n'aura pas été dans ce cas respecté et que le loyer sera ramené à ce niveau.
Quid cependant s'il a été respecté ? Dans cette hypothèse, le juge risque d'être bien en mal de sanctionner le bailleur sans que la loi n'indique le niveau de baisse de loyer s'imposant.
C'est une disposition sévère et d'une mise en œuvre hasardeuse, mais qui sanctionne une obligation simple dont l'inobservation traduit une négligence du bailleur.
Lorsque le juge, saisi par un locataire, diminue le loyer de base prévu au contrat de bail et condamne le bailleur à reverser un trop-perçu, le jugement est notifié au représentant de l'État dans le département.
Le représentant de l'État peut alors prononcer une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale lorsque le bailleur a été condamné.
La version du texte présentée au Sénat prévoyait une amende calculée selon un pourcentage du montant du trop-perçu au reversement duquel le bailleur a été condamné, jusqu'à 75 % pour les personnes morales et 25 % pour les personnes physiques, mais elle pouvait être beaucoup moins dissuasive.
Les sanctions prévues dorénavant par le projet de loi sont particulièrement sévères, d'autant que le cumul encadrement et plafonnement des loyers est très complexe et peut conduire à des erreurs multiples et légitimes. Le droit à l'erreur trouverait ici une application heureuse.
La création d'un bail mobilité pour plus de flexibilité du marché locatif
Le champ d'application du bail mobilité est-il suffisant ?
L'article 34 du projet de loi crée un nouveau contrat de location au titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité ».
Ce nouveau « bail mobilité » se définit comme un contrat de location de courte durée d'un logement meublé, consenti à un locataire devant justifier être en formation professionnelle, dans le cadre d'études supérieures, contrat d'apprentissage, stage ou mission professionnelle temporaire 7.
Le bailleur devra vérifier que le locataire remplit les conditions d'exercice professionnel autorisant la conclusion d'un bail mobilité, ce qui conduira le bailleur à une vérification portant sur des données parfois sensibles.
La notion de « mission temporaire » peut par exemple être difficile à appréhender, elle devrait être établie de manière non discutable, afin de permettre par exemple à un salarié titulaire d'un CDI, en mobilité pour son entreprise, de bénéficier de ce régime. Une précision du texte sur ce point serait utile.
La durée du bail est librement déterminée entre un et dix mois. Le bailleur n'a pas à délivrer congé 8. Le bail prend fin par la survenance du terme, sans droit au maintien dans les lieux du locataire, ce qui peut constituer l'un des attraits majeurs de ce nouveau dispositif. Mais celui-ci a pour corollaire des inconvénients tout aussi majeurs.
L'impossible renouvellement, même unique, nous semble être un frein majeur au développement de ce contrat. Une formation professionnelle, comme un contrat d'apprentissage, dure souvent plus de dix mois, les bailleurs ne souhaitant pas conclure à l'issue d'un bail mobilité un bail soumis à la loi de 1989, pré-fèreront demander au locataire de partir.
Ces populations qui peinent déjà à se loger seront ainsi confrontées à l'alternative suivante : accéder au logement par des locations de droit commun ou conclure un « bail mobilité » avec le risque de nomadisme qu'il contient.
À l'expiration de cette durée les parties ne pourront conclure un nouveau bail sous le même régime. Si à l'expiration du bail le locataire est laissé en possession des lieux, il s'opère ainsi un nouveau bail mais cette fois-ci soumis au régime du bail d'habitation d'un logement meublé loué à titre de résidence principale 9 du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose quant à lui d'une faculté de résiliation à tout moment en cours de bail, moyennant le respect d'un délai de préavis d'un mois.
Par ailleurs, la loi ne dit pas explicitement si le logement ainsi loué demeure à usage et à destination d'habitation. La résidence principale est définie depuis la comme le logement occupé au moins huit mois par an 10. Par une application stricte de ce critère, le logement occupé en vertu d'un bail mobilité ne pourrait pas en conséquence être qualifié de « résidence principale » lorsque le bail est d'une durée inférieure à huit mois.
Il n'en demeurera pas moins loué selon nous à usage d'habitation car ce dispositif est organisé au titre Ier ter d'une loi dédiée aux rapports locatifs d'habitation et que l'objectif et le public éligible démontrent une vocation d'habitation de logement, par opposition à toute vocation touristique.
Observons dans le même sens que certaines dispositions des titres Ier et Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables par renvoi, démontrant ainsi le lien étroit que ce nouveau bail entretient avec les régimes de droit commun du bail d'habitation. L'article 1 selon lequel le droit au logement « est un droit fondamental », avec toutes les implications qui en découlent, est ainsi expressément applicable 11.
Le bail mobilité est donc nécessairement un bail d'habitation et le critère d'occupation d'au moins huit mois n'est donc plus le seul à caractériser l'habitation principale. Toute autre position reviendrait à faire perdre tout intérêt à ce dispositif, qui serait ainsi mort-né, les bailleurs s'exposant à une remise en cause de la destination et de l'usage d'habitation du logement ainsi loué.
C'est d'ailleurs l'intérêt essentiel de ce dispositif que de permettre au bailleur de louer un logement, pour une courte durée, sans disqualifier l'usage et la destination « habitation » du logement. Il ne serait cependant pas inutile d'apporter cette précision, pour lever toute ambiguïté et donner une chance de succès à cette innovation.
Le bail mobilité est-il une alternative attractive au droit commun des baux d'habitation ?
Les dispositions introduites pour le bail mobilité sont d'ordre public 12, ce qui impose d'appliquer son statut aux hypothèses pour lesquelles il est créé.
Le régime applicable est réellement autonome ; il exclut une application générale et supplétive du régime de la location de logement meublé organisée à l'article I bis de la loi du 6 juillet 1989 et ne prévoit par renvoi l'application que de quelques dispositions de la loi du 6 juillet 1989 13.
Au nombre de ces dispositions applicables par renvoi ne figurent plus les articles 17 et 25-9 organisant l'encadrement des loyers. Le loyer est présenté comme « librement fixé » 14. Il était initialement prévu un renvoi à l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 organisant l'encadrement des loyers des logements meublés loués en zones tendues. Le dernier projet soumis au Parlement a supprimé ce renvoi de telle sorte que ce bail échappe à cet impératif ; élément de son attractivité. Pourtant, le nouvel article 17 issu du projet de loi prévoit que l'arrêté préfectoral fixe les valeurs de référence d'encadrement des loyers également pour les baux du titre Ier ter à savoir le bail mobilité. C'est assurément une erreur à rectifier au risque de brouiller l'intention du législateur.
L'ombre du plafonnement des loyers plane sur le bail mobilité. En l'état, le décret annuel de plafonnement des loyers en zones tendues pris par décret du 27 juillet 2017 au visa de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise pas encore en son champ d'application ce nouveau bail. Mais le renvoi à cet article opéré par le nouvel article 25-12 rend cependant possible cette extension. La liberté de fixation du loyer pourrait donc ne pas être si grande.
Par ailleurs, les charges sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait mensuel fixé selon les règles prévues à l'article 23 de la loi de 1989, qui ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Le forfait est une facilité de gestion offerte au bailleur mais le renvoi à l'article 23 impose le respect du décret « charges » du 26 août 1987 que l'on sait obsolète et sujet à critique.
De plus, les garanties offertes au bailleur sont limitées dans le mesure où il ne peut demander aucun dépôt de garantie 15 et toute clause de solidarité entre locataires ou avec leurs cautions est réputée non-écrite 16. D’aucun opposeront que les locataires seront éligibles à la garantie Visale : mais cela sera-t-il suffisant ? Enfin, le formalisme est allégé par rapport à un bail de droit commun puisque seules huit mentions obligatoires doivent être stipulées et que l’emploi du bail type n’est pas imposé. Les mentions obligatoires relatives à l’encadrement des loyers ne sont ainsi pas reprises 17, accréditant la thèse qu’il ne sera pas applicable. Mais la liste des clauses réputées non écrites dressée à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 le sera ... À noter également que la transmission au locataire d’un dossier de diagnostics techniques n’est pas obligatoire, mais l’établissement d’un état des lieux l’est. Moins protégé qu’un locataire de plus longue durée, le locataire n’a pas le droit non plus à une réduction de loyer en cas d’erreur sur la surface et ne dispose pas de protection en cas de congé pour vente, ni d’information de la CAPEX en cas de procédure d’expulsion. En synthèse, l’idée de ce bail pourrait être bonne si un renouvellement était possible et si de manière certaine le plafonnement des loyers ne lui était pas applicable. Il conviendrait également de confirmer explicitement qu’il s’agit d’un bail d’habitation.
Sous réserve de ces précisions et compléments, il y a peut-être là une innovation digne d’intérêt.
Quelques timides tentatives en faveur du renouvellement des rapports locatifs
Le projet de loi accompagne la digitalisation des relations locatives
Diverses mesures d'ajustement à la marge des baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont également introduites par le projet réforme.
Il est par exemple prévu à l'article 61 du projet de loi d'habiliter le gouvernement à prendre, par voie d'ordonnance et dans un délai maximum de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, des mesures permettant la mise en place des baux numériques dans le parc locatif privé, s'accompagnant d'une transmission des informations à l'ANIL.
Le gouvernement pourra ainsi légiférer sur un régime d'agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l'établissement du contrat de location à l'aide d'outils numériques et qui permettent, à la fois, d'établir des contrats de location conformes à la loi du 6 juillet 1989 et d'assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats.
Dans ce but, le gouvernement est autorisé à légiférer sur le régime applicable, à l’assortir de sanctions et à prévoir les conditions de conservation des données et d’accès au public.
Le sujet de la protection de ces données à caractère personnel suscite déjà un peu d’émoi. Il faudra aussi veiller à ce que le « bail numérique » n’interdise pas aux parties de négocier librement les clauses du bail. C’est au prix de cette réserve d’interprétation que le Conseil constitutionnel avait accepté la constitutionnalité du bail type prévu par la 18.
Le bail numérique devra ainsi offrir des champs de texte libres suffisants pour permettre aux parties d'insérer des clauses nouvelles, dérogatoires ou complémentaires de celles de la trame du bail type.
Le cautionnement en matière locative est également réformé : la personne physique qui se porte caution se contentera de signer désormais l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels que stipulés au contrat. Il ne sera donc plus nécessaire de reproduire la mention manuscrite obligatoire, mais juste de signer l'acte de cautionnement. Cette réforme est avant tout d'ordre pratique et pourra permettre la signature d'un acte de cautionnement numérique, permettant ainsi une digitalisation plus large des relations locatives.
Ces mesures de modernisation sont un pas vers la digitalisation de la conclusion et de la gestion de baux d'habitation.
Les modifications de normes de décence rendent-elle les colocations plus accessibles ?
L'article 50 du projet de loi ELAN prévoit de modifier les règles applicables à la décence en matière de colocation. Depuis la , il est expressément prévu d'organiser une colocation sur un même logement, en vertu de plusieurs baux.
Dans cette hypothèse, par renvoi à l'article 116-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface minimale privative mise à disposition d'un colocataire 2 , sans prendre en compte tout ou partie de la surface du logement à usage commun des colocataires. À défaut, la mise en location constitue une division en jouissance illégale, pénalement sanctionnée.
Cette obligation constitue un frein évident au développement de la colocation « multibaux » portant sur des logements nus ou meublés.
La réforme abaisse les seuils de surface et de volumes privatifs minimaux exigés pour les aligner sur ceux exigés en matière de décence : elle prévoit que la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent respectivement être au moins égal à 9 m² et à 20 m 3 19. Les caractéristiques de décence du local privatif loué seront par ailleurs appréciées en prenant en compte l’ensemble des éléments et pièces du logement. À titre d’exemple, chaque chambre ne devra plus disposer d’un sanitaire propre dès lors que le logement en est lui-même doté.
Cet assouplissement va dans le bon sens mais sa portée est malheureusement trop limitée. En effet, l’ajustement législatif a été logé au seul dédié aux locations meublées situées dans un établissement recevant du public ; en d’autres termes des immeubles organisés en résidence-services tels que résidenceétudiante ou senior.
Les locations de logement situés dans des immeubles de « droit commun » ou encore les locations nues ne bénéficient donc pas de ce légitime assouplissement, qui pour cela devrait également être organisée à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 Cette disposition ne permettra donc pas le développement large de la colocation « multibaux », notamment dans les immeubles existants.
Par ailleurs, le principe d'une colocation « multibaux » qui a fait son apparition dans la loi du 6 juillet 1989 grâce à la se heurte à une multitude de difficultés pratiques qui là encore sont autant de freins à son développement : absence de bail type, difficulté de gestion du dépôt de garantie et des réparations locatives au gré des entrées et sorties des colocataires, modalité d'agrément d'un nouveau locataire par les locataires en place etc.
Le projet de loi ELAN était l'occasion de prévoir quelques règles simples pour répondre à ces difficultés pratiques et surtout pour répondre à l'aspiration grandissante des locataires pour le « coliving ».
À noter enfin en faveur de la colocation qu'il est également prévu, à l'article 39 du projet de loi, l'octroi d'une aide personnalisée au logement aux sous-locataires d'un logement, de moins de trente ans, ce qui faciliterait la colocation.
Mais pourquoi limiter cette faculté au sous-locataire de moins de 30 ans ?
Les sous-locataires de plus de 30 ans, qui trouveraient là un moyen d'accéder au logement et peuvent également avoir le goût de ce nouveau mode de vie collectif ne bénéficieront donc pas des APL 20 . C'eut été pragmatique de le prévoir, le développement de ce mode d'habitation pour des adultes actifs ne doit pas, à notre sens, être vu sous le seul risque d'une précarisation du logement de ces sous-locataires.
Les dispositions du projet de loi sur la colocation sont donc trop limitées et l'on pouvait espérer un traitement plus ambitieux et innovant de cette question.
Mesures en faveur des investisseurs du champ locatif résidentiel
Un contrôle des locations touristiques renforcé
Le projet de texte renforce le contrôle des locations meublées touristiques de courte durée par la modification des articles et du Code de la construction et de l'habitation.
Le projet définit la location de tourisme comme le fait de mettre à disposition à l'usage exclusif d'un locataire qui n'y élit pas sa résidence principale, une villa, appartement, studio meublé, offert en tout ou partie, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Il est prévu une obligation pour le loueur, d'abord de déclarer la location touristique, sanctionnée d'une amende civile allant jusqu'à 5 000 euros ; puis, lorsque la commune en fait la demande, de transmettre un décompte du nombre de nuitées durant l'année en cours, sous peine d'une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 euros.
Pour les plateformes intermédiaires, qui publient des annonces, une obligation de publier dans l'annonce le numéro de déclaration est introduite. En cas de non-respect de cette obligation, une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 € peut être prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande du maire de la commune dans laquelle est situé le local loué. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local.
Au-delà d'un plafond de 120 jours de location d'une résidence principale, un changement d'usage des locaux demeure nécessaire, tel que décrit à l'. Ces sanctions permettent de limiter la concurrence de la location touristique aux baux d'habitation, puisque de plus en plus de particuliers préfèrent recourir à la location touristique voire à de telles sous-locations illicites. Ces dispositions s'inscrivent dans une tendance dessinée par la jurisprudence en 2017 qui va dans le sens de la condamnation des locataires et des plateformes pour des sous-locations non-déclarées.
Mais l'intermédiaire n'a toujours aucune obligation de s'assurer de l'obtention de l'autorisation du bailleur principal de sous-louer ; obligation qui serait légitime et protectrice des bailleurs.
Le locataire qui sous-loue son logement à l'insu de son bailleur n'est cependant pas spécifiquement visé par le projet de loi. Il appartient donc aux seuls tribunaux de les sanctionner, en application du droit commun, en résiliant par exemple le bail principal. Mais la sanction n'est pas toujours appliquée et l'intérêt financier de ces sous-locations illicites demeure.
La vente de logements sociaux et le renouvellement
- En vue de dynamiser la valorisation le parc locatif social, le projet de loi ELAN prévoit de simplifier les modalités de vente de logements sociaux aux particuliers et d'offrir aux bailleurs sociaux de nouvelles possibilités de vente aux investisseurs privés.
La convention d'utilité sociale d'un bailleur social a pour objet de préciser la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, qui est modifiée afin d'être plus précise au sujet des ventes de logements sociaux.
Cette convention conclue, sur proposition du préfet de département, entre préfet de région et organisme de logements sociaux, devra contenir un plan de vente et dresser la liste des logements que le bailleur social souhaite vendre, après avis de la commune d'implantation, valable pendant la durée de la convention.
La signature de la convention par le préfet vaudra autorisation valable pendant la durée de la convention. Durée pendant laquelle le bailleur pourra soumettre de nouvelles demandes d'autorisation au préfet, qui consultera la commune.
La vente entre organismes de logements sociaux est facilitée, puisqu'elle ne nécessitera plus d'autorisation préfectorale, sauf dans la mesure où cette vente entraîne une diminution excessive du parc du bailleur et dont le seuil est fixé à 30 %.
Les textes prévoient une faculté du bailleur de fixer librement le prix et non plus par recours au service des domaines.
Une liste de bénéficiaires potentiels est fixée, par ordre de priorité, à l'article 29 du projet de loi.
Ainsi, dans le cas où le logement est vendu occupé, la priorité est octroyée à l'occupant, ou pour les logements ayant bénéficié d'un prêt locatif social de plus de 15 ans, toute personne morale qui devra maintenir le locataire dans ses droits.
Concernant la vente de logements vacants, la priorité est donnée aux personnes physiques qui respectent les plafonds de ressources applicables à l'accession sociale à la propriété et parmi lesquels les locataires du parc social du département et les gardiens d'immeubles seront prioritaires.
Ensuite, sont prioritaires les collectivités locales, les autres personnes physiques, puis toute personne morale uniquement pour les immeubles ayant donné lieu à un prêt locatif social de plus de 15 ans.
Dans ce cadre limité, la vente en bloc est autorisée à des personnes morales, la possibilité pour les personnes physiques d'acquérir un logement social reste quant à elle limitée à un logement.
La question des aides personnalisées aux logements est traitée par les dispositions du projet, puisqu'il est prévu que la vente met fin au versement de ces aides, à l'exception de l'hypothèse où il s'agit d'un prêt locatif social pour la vente d'un logement vendu occupé à une personne morale de droit privé.
- La modernisation de la vente de logements sociaux se fait également par la création de nouvelles formes d'organismes d'HLM, la société de vente d'habitations à loyer modéré. C'est une société anonyme ou une société anonyme coopérative qui aura pour seul objet l'achat et la revente de biens immobiliers appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré à des sociétés d'économie mixte.
Les bailleurs sociaux restent responsables de la gestion de ces biens et tant que ces sociétés n'ont pas vendu les logements acquis, ces derniers restent également sous la gestion de bailleurs sociaux.
En vue de mettre en place ces dispositifs et d'en assurer l'efficacité, il est également prévu de supprimer le droit de préemption des communes sur les logements sociaux des bailleurs.
La suppression de ce droit est à rapprocher de la décision rendue par le Conseil constitutionnel du 9 janvier 2018, n° 2017-683 QPC, qui déclare contraire à la Constitution le droit de préemption des communes en cas de vente consécutive à une division d'immeuble (article 10 de la loi du 31 décembre 1975), ces mesures limitent le droit de préemption municipal en cette matière.
Ainsi, la vente de logements par les bailleurs sociaux se ferait de manière plus organisée, dans le but d'atteindre un objectif jamais atteint de 40 000 ventes par an, fixé par un accord passé en 2007 entre l'Union sociale pour l'habitat, composée de 723 bailleurs sociaux et l'État.
L'obligation d'individualisation des frais de chauffage dotée d'une meilleure cohérence
Le dispositif d'individualisation des frais de chauffage, mis en place par la , est assoupli.
L' oblige tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun, lorsque la technique le permet, de détenir une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local privatif.
L'obligation d'individualisation et de régulation des frais est également étendue aux systèmes de refroidissement, au même titre que les installations de chauffage.
Mais cette disposition ne s'appliquera dorénavant plus qu'aux immeubles collectifs d'habitation ou mixtes, à l'exclusion des immeubles à usage professionnel ou tertiaire.
Surtout, il sera désormais permis de déroger à cette obligation lorsqu'il est démontré que l'installation de compteurs individuels n'est pas rentable au regard des économies attendues et non plus seulement en cas d'impossibilité technique ou de coût excessif résultant de la seule nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.
Cette modification permet un assouplissement des dispositions de l' en vue d'une meilleure conformité à la sur l'efficacité énergétique.
1 Articles 48 et 49 du projet de loi ELAN.
2 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
3 TA Paris 28 novembre 2017, annulation des arrêtés préfectoraux du 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 ; TA de Lille 17 octobre 2017, annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016.
4 Nouvel article 16 de la loi du 6 juillet 1989.
5 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
6 Nouvel article 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
7 Nouvel article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.
8 Nouvel article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989.
9 Nouvel article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989.
10 Article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
11 Nouvel article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.
12 Nouvel article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.
13 Articles 1er, 3-2, 4, 5, 6, 7, 7-1, 8, 18, 22-1, 22-2, 25-4, 25-5 et les I à IV de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
14 Nouvel article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989.
15 Nouvel article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989.
16 Nouvel article 25-13 II de la loi du 6 juillet 1989.
17 Article 3 et nouvel article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989
18 , article 2
19 Nouvel
20 Nouvel .
