Les motifs de la cession, les caractéristiques de l'immeuble et le contexte économique et réglementaire local peuvent justifier le temps écoulé pour mener à bien la vente d’une résidence principale. En conséquence, un délai de 22 mois est normal et ne fait pas obstacle, en lui-même, au bénéfice de l’exonération de l’imposition des plus-values immobilières réalisées par le vendeur.
En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) met en vente un bien immobilier constituant la résidence principale de son associé unique. Le bien immobilier est vendu près de deux ans plus tard et l’acte de vente mentionne que la plus-value dégagée est exonérée d’impôt sur le revenu, conformément à l’article 150 U du Code général des impôts. Lequel dispose que sont imposées à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’immeubles, sauf s’il s’agit de la résidence principale du cédant.
L’administration fiscale opère cependant un redressement en considérant que, au jour de la cession, l’immeuble ne constituait plus la résidence principale de l’associé de la SCI. La cédante demande, sans succès, au tribunal administratif puis à la cour administrative d’appel d’être déchargée des cotisations d’impôt sur le revenu, des contributions sociales ainsi que des pénalités résultant de ce redressement, puis forme un pourvoi devant le Conseil d’État à l’encontre de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes.
La Haute juridiction, dans son arrêt du 7 mai 2014, fait droit à ce pourvoi. Elle rappelle qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant dès que ce dernier l’a quitté et considère que la cour administrative d’appel doit rechercher si le délai pendant lequel le bien vendu est demeuré inoccupé, entre sa mise en vente et sa vente effective, peut être regardé comme un délai normal.
En effet, si l’administration fiscale considère que seule la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession peut être considérée comme « principale », elle assouplit sa position lorsque l’immeuble a été occupé jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans des délais normaux. Ainsi le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI - RFPI - PVI - 10-40-10) précise-t-il que dans un contexte économique normal, un délai d’un an est en principe un délai maximum mais que cette notion de délai normal doit être appréciée en fonction des circonstances de l’opération.
Le Conseil d’État reprend donc ici l’esprit, sinon les termes du Bulletin Officiel : les conditions du marché immobilier, le prix demandé, les caractéristiques de l’immeuble et les diligences effectuées par le cédant doivent être pris en compte dans l’appréciation du délai normal.
En l’espèce, bien que 22 mois se soient écoulés entre la mise en vente du bien et sa vente effective, il pouvait ne pas être anormal que le cédant ait libéré les lieux avant la signature de l’acte authentique de vente, justifiant une exonération de la plus value immobilière.
Conseil d’État, 3e et 8e sous-sections, 7 mai 2014, SCI La Lieutenance, n° 356328%%/MEDIA:1279554%%
